2021年上半年,杭州总共成交了5.4万套二手房,创下2017年以来同期新高。

  其中有3个月均突破“1万套”,但近三个月又迎来“三连降”,拐点要来了吗?

  快报记者连线多位楼市专家,解读2021年上半年杭州二手房有哪些大变化。下半年,市场走势如何?现在能买二手房吗?

  上半年杭州卖出约5.4万套二手房

  创近年来最高点

  2021年上半年,杭州二手楼市成交仍保持着较高的热度。

  杭州我爱我家市场研究院数据显示,2021年上半年杭州全市(不含临安)二手房成交量为5.36万套,环比2020年下半年的6万套下降10.7%左右,同比2020年上半年的4.3万套涨幅在24%左右。

  杭州我爱我家品牌与市场研究总监周包军告诉记者,杭州上半年交易量比较高,是近三年以来的最高点,其中1月、3月和4月均突破10000套。但4月至6月,杭州二手房出现了三连降,市场已经出现了变化。

  “价格上看,今年杭州部分二手房小区,价格出现了跳涨。比如最近未来科技城绿汀路站上盖TOD土地出让后,周边又有不少房东提价。但整体来看,这些涨价小区占比并不高。”杭州房地产资深人士荆海燕分析,杭州二手房还是以刚需为主的市场,总价300万以内、面积90方以下的房源,在整体市场成交中占65%左右。

  中房大数据研究中心总经理陈焕春认为,今年杭州二手房市场和去年有较大不同。年初发布的一些楼市调控政策如“增值税免征满二改满五”“高价挂牌价整治”等,给杭州二手房市场带来了更多的波动。

  哪些二手房小区最受欢迎?

  次新房成交下滑,传统板块热度回归

  今年上半年,杭州哪些二手房小区最受欢迎?

  杭州我爱我家统计的《2021年上半年二手房住宅成交TOP20》图表显示,临平区的广厦天都城以337套的成交量位列榜首。

  广厦天都城位于在建地铁3号线天都城站,小区体量很大,有多个组团。天都城二手房成交均价约20000-25000元/平方米,在杭州的地铁房中性价比显著。

  传统西湖区三墩板块的都市阳光、金地自在城小区分别排第二、第四位,这两个小区是杭州二手房市场的“熟面孔”,常年上榜。都市阳光多个小区成交均价不到3万元/平方米,但户型普遍较小,以60-70平方米的小两房为主,总价在180万—200万之间,适合刚需购房者过渡居住。

  去年大热的闲林商圈,今年上半年的成交热度有所下降。

  “最近这段时间,闲林的成交量比之前下滑得更明显,”闲林板块某资深中介告诉记者,“主要原因是银行房贷速度变慢,二套改善置换购房者贷款难,不得不推迟购房计划。”

  闲林板块的中介说,今年以来成交量下降有多种因素,一方面有购房者转向一手房摇号的原因,另一方面闲林板块的二手房价目前还比较平稳,市场越平稳,客户的心态就不那么着急。

  “房东目前还没有降价的想法,但是首套刚需客户开始观望了,在本区域内换房的改善客户,也只能先卖掉房子再考虑换房。”该中介告诉记者。

  杭州房地产资深人士荆海燕表示:“闲林从前是杭州的价格洼地,近期闲林部分次新房价格挂到5万元/平方米,这是一个非常明显的涨幅,这种情况下购房者会更谨慎,并且会有风险考量。”

  2021年上半年二手住宅成交排名前二十小区

  网签均价超6万元/平方米

  创世纪半年换手117套

  热门二手房榜单中,唯一一个房价破6万的高端小区、钱江世纪城板块的创世纪今年上半年成交了117套二手房,表现抢眼。

  中介网站显示,创世纪小区正在出售的房源共47套,挂牌单价在8.5万元-10万元/平方米。

  荆海燕认为,创世纪今年上半年大量成交,一方面可以看出当时该楼盘的非自住购房者比较多。另一方面,购房者普遍看好奥体板块,一定程度上促进了成交。第三,创世纪新房卖3万多/平方米,房东买入价较低,出售意愿比较强烈。反观奥体的另一个小区——杭州壹号院,大部分房东对未来的期待值更高,因此出现了惜售的心理。

  次新房成交缩量,主要原因是挂牌价格太高。杭州我爱我家品牌与市场研究总监周包军认为,随着市场购买力、政策等发生变化,不少购房者对于高价次新房会有一些质疑或观望情绪,这也会导致次新房成交遇冷。

  “但从更长远的角度看,次新房由于房龄更新,物业和小区环境更好,相比一些年份较久的老小区,未来会更受购房者欢迎。”周包军表示。

  下半年二手市场走势如何?

  杭州二手房市场,下半年怎么走?我们采访了多位房地产业内专家,来听听他们的看法。

  荆海燕表示,杭州二手房成交量近期出现了“三连降”。在这样的趋势下,加上受到信贷等方面的政策调控,下半年杭州二手房还可能继续缩量。

  周包军持相似看法:“下半年有可能维持二季度以来的下降势头,而且短时间之内较难反弹,市场量价会保持相对稳定。”

  陈焕春则认为,从供应量、购房需求和摇号热度来看,预计下半年二手房较火热的市场态势还会持续,但考虑到今年影响市场信心的因素比较多,目前市场也有一些观望的情绪出现,下半年市场的波动性可能更大一些。

  买二手房现在是好时机吗?

  专家:议价空间比上半年要大

  对于普通购房者来说,现在该买房吗?还是再等等?什么时候是个购房好时机?

  陈焕春建议,从现在到下半年,从大环境上看是一个还不错的购房时机。“我认为接下来有些二手房会出现和房东谈价格的机会,部分房源的议价空间增大,这样的机会在热度较高的上半年,是比较难出现的。”

  “个人认为,购买二手房的时机其实一直存在,最重要的是多做功课,多作比较。对房产不是很了解的购房者,最有效获取正确认知的手段就是比较。具体就是在符合自己需求的范围内,多看房子,找到最适合自己的一套。”

  “二手房市场中,每套房源的差异很大,因此最大的机会价值和机会成本在于找到一套各方面都合适且在承价范围内的房子。宏观上的冷热周期其实很难直接作用于个体买房,你可能想等到最便宜的时候入手,但一方面往往无法判断最便宜,再者那时候可能就没有各方面都比较理想房子了。”陈焕春补充。

  橙柿互动·都市快报见习记者 许晖