继4月27日,一套耀江文鼎苑法拍房以10.25万元/平方米单价成交后,今天,这个“孟母盘”再出一套法拍房,最终以总价1034万元,折合单价8.2万元/平方米的价格,被竞买号J1246的沈姓买家收入囊中。

  很多杭州购房者对耀江文鼎苑不陌生,每次它的出现都会给足话题,首要原因就是位列杭州目前炙手可热的学区房——对应的是学军小学紫金港校区。

  从数字面来看,间隔2个多月,成交单价相差2万元/平方米,学区房降温了吗?拐点来了吗?

  拍卖倒计时1分多钟

  3位竞买者才相继出手

  先来看一下这套房子本身。

  此次上架拍卖的这套文鼎苑房子位于一楼(总共十四层,含地下二层),建筑面积126.16平方米。

  房子原来是三室一厅一厨二卫的布局,目前朝南房间被隔成了两间,做成了四室一厅一厨二卫,新的分隔在同等二手房市场中,比较有竞争力。

  这套房子原主人涉及一桩民事诉讼,要支付7374537元案款,从拍卖页面展示的情况来看,房子保养得还可以,之前可能也是自住的。

  起拍价970万,评估价1203万,折算下来,起拍价相当于打了个8折。当然在拍卖市场,起拍价打7折、8折是常规操作,并无需过多解读。

  房子还没开拍,围观人次已经突破1万,设置提醒的人数,也有近500。

  昨天上午10点正式开拍,竞买周期24小时,在无延时的情况下,原定于今天上午10点结束。

  实际上,真正出手的买家,摒得很牢,直到进入拍卖倒计时1分多钟,才突然出价。

  竞买号为D1610的买家在09:58:53开出底价。紧接着,另2位交了保证金的竞买人相继出价。但和之前学区房竞拍较常见“血雨腥风”势在必得不同,这次的三位买家普遍比较“佛系”,大家都贴着单次加价4万元的底线,不紧不慢出价,超出心理价位立即罢手,相当理性。经过17轮的溢价后,买家J1246号以1034万元,低于评估价169万元的成交价,成功拿下这套房子。

  该小区近30日二手房签约均价降了21%

  据透明售房网显示,耀江文鼎苑总共3000多户,目前挂牌房源135套,出租61套,挂牌均价为11230元/平方米,签约均价为77260元/平方米。可见两者之间还是有一定差距的。

  单价8.2万元/方的拍卖价算不算捡漏呢?周边不少房产中介人员认为“这不好说”,“有些房源可能存在故意做低签约价格,避税的可能性,所以具体挂牌和签约价的差距,会在此基础上再减少一些”。

  透明售房网的数据显示,耀江文鼎苑近30天的签约均价环比5月要低21%。

  最近6个月成交的一套发生在7月1日,141.27平方米,房屋位于6层(总共27层),单价82112元。

  近6月最高签约价的一套是小面积房,3月18日签约,58.37平方米,和今天成交的房源一样,在一楼,单价128491元/平方米。

  近6个月最低签约价出现在4月11日,64.95平方米,一楼房源,每平方米为58203元。

  学区房拐点真的来了吗?

  如政策不变,无需过分解读

  早在2个月前,杭州民间就有传闻,西湖区将进行学区改革试点,“实行多校划片和教师轮岗”“学区房要变天了”。不少为了孩子读书购房的家长们为此紧张不已。

  不过,西湖区教育局很快就在官方微博发布了辟谣信息,“此信息为假消息”。

  有房东降价几十万甚至100多万,这是为什么?

  学区房中介告诉我们,这多少有小区本身挂牌价格过高的原因。

  “不只耀江文鼎苑,在西湖区公认的第一梯队学区房里,这样的情况普遍存在。”不少学区房中介告诉我们。

  价格挂得过高,买家不买账,成交困难,一些急售的房东就选择降价,也不是大甩卖,而是诚心卖,给出市场能接受、房子能卖掉的价格,这其实也在情理之中。“大幅跳水的情况,并没有出现”。

  “今天的耀江文鼎苑1楼房源,虽然比评估价低了100多万,但也不能过分解读说学区房凉了。”杭州某法拍机构咨询顾问认为,毕竟,文鼎苑这套房源位于1楼,面积不小,正常就应该在小区均价之下。“2009年的房子,已经有十多年的房龄了,顶楼的‘漏’和1楼的‘潮’,在二手房市场,这是很多买家尤其是自住型买家比较介意的”。

  “只要学区政策没有大的变化,那么无论是今天耀江文鼎苑这套法拍房成交单价的‘降’,还是学区房二手房的挂牌、成交价的‘跌’,都不能抹杀学区房本身的价值和地位。目前的市场波动我们认为很正常,主要源于房东心态的转换,过高的单价和市场期许现在合理回归了而已。”西湖区学院路某房产中介门店店长告诉我们。

  今年,你准备买或者卖学区房吗?你看中的学区房是哪里?快留言和我们聊聊吧。

  橙柿互动·都市快报记者 陆丹