望江新城  图片来源:魔眼 望江新城  图片来源:魔眼

 

  8月27日,最近的一次主城区土地出让,位于望江新城、祥符、钱江新城二期的三宗优质宅地,竞拍结果清一色冷冷清清,溢价率分别只有2%、3%、0。

  有业内人士评价:“杭州主城区的宅地,上一次底价成交,至少是3年前的事了。”

  市场降温,土地价格回归理性,对有的房企而言,这正是抄底良机。那么,究竟哪些房企在“抄底”呢?

  杭州土地出让收入2218亿

  7月来溢价率直线下滑

  据浙报传媒地产研究院统计,截至2018年8月底,杭州十区土地共成交157宗,成交总金额高达2218.3亿元,这一数字已超过2017年全年的2180.6亿元,刷新了历史纪录。

  不仅如此,今年前八月出让土地的可建体量1453.1万平方米,也已接近2017年全年的1585万平方米。

  但硬币的另一面,是土地市场的明显降温。

  尤其是近两个月,每宗地块的报名参拍房企大多为个位数,成交溢价率直线下滑,各个板块地价水平有了不同程度上的回落,低溢价成交正成为常态,甚至余杭、萧山各出现了一宗因无人报名竞拍而中止出让的涉宅地块。

  随着8月27日主城区望江新城、钱江新城二期的宅地都几乎以底价成交,杭州土地市场的下行态势愈发明确。

  对此,浙报传媒地产研究院院长丁建刚评价:“今年初的土地市场仍处于高温,真正降温始于7月,基于经济形势预期的变化,开发商拿地的逻辑也发生了明确变化,即由过去两年的‘抢到就好’,转变为按现阶段静态价格测算能够保本微利才去拿地。”

  前两年的拿地大户

  近两个月不少销声匿迹

  钱报记者梳理了2016年、2017年、2018年上半年以及近两个月拿地金额前十的房企。

  可以看到,2016~2017年的拿地大户们,有不少在近两个月的土地市场上销声匿迹,例如越秀、金地等。

  一度豪掷千金的大鳄为什么不拿地了?据记者了解,主要原因在于这些开发商此前拍下的地块,大部分都还未能面市,资金无法回笼,在土地市场上自然有些缩手缩脚。

  一外来大鳄自打拿了块高价地后,已有近两年时间未在杭州拿地。据其内部人士透露:“总部之前批出几十亿拿下这块高价地,现在这宗土地一直还没上市,没有销售回款,显然不太可能再去向总部申请资金拓展市场。”

  由于限价,不少高价地块迟迟没有选择开盘入市,这其中大多是合作项目。多个股东方出资的情况下,众口难调的情况很常见,导致项目迟迟开不了盘,就回笼不了资金。

  比如位于萧山的某热销红盘,最后一批房源一直没有面市。记者了解到,该项目两大股东方的意见未能统一,一个想赶紧去化出货回笼资金,一个却考虑继续努力申领更高的备案价。

  这还是一个确定盈利的项目,还有不少高价地项目,按照目前周边新房备案的价格来测算,有亏本之虞,有的股东迫于资金压力希望能尽快入市,有的则不愿意亏钱还想继续坚持,所以就有不少地块始终开不出来。

  前两年杭州的一些拿地大户,制造了“太有钱”的假象,但拿的大多数高价地都是与人合作,因而不少项目开不了盘,自然无钱继续拿地。

  “今年以来房企的资金压力越来越大,开发商从银行、信托等渠道借到钱变得困难,销售回笼资金是最重要的资金来源之一。因此,对于现在的这些房企而言,回款才是第一位,有了资金才能考虑拿地。”浙江厚道资产管理有限公司总裁丁浚哲表示。

  一些大鳄

  开启“抄底”模式

  当然,土地市场下行,地价回归理性,有人哭也有人笑。

  相比之下,7~8月,不少在此前的土地市场未能有所收获的房企终于如愿。

  中海5年前在钱江新城江河汇流区拿了高价地,之后经历了市场的下行期,5年来没有再在杭州拿地,也避开了过去两年的高价地。今年中海又开始回归杭州土地市场,年初拿下滨江襄七房地块,7月又斩获了一宗翠苑单元的宅地,保证了其杭州公司的土地储备。

  近期出手的不少房企也有类似情况,如本土房企宋都,之前几年都在吃老本,手中存货不多,直到今年,又开始活跃起来。

  地价下行之时,对于资金实力雄厚的企业来说是拿地良机。譬如“不差钱”的港企九龙仓,在申花拿过楼面价4万+的高价地,但九龙仓照样有实力继续拿地,8月初以27923元/m2的地价抄底申花,摊薄了成本。而其他在此前拿了“4万+”地块的房企,即便想抄底摊薄成本,但因为囊中羞涩,也是有心无力。

  同样“不差钱”的金融大鳄平安,也在8月初成功抄底萧山南部卧城,成交楼面价14189元/m2,可以说时机把握得巧妙,相比市场高热时诞生的板块最高地价20060元/m2(含自持2%),地价跌幅已近30%。抄底的地价,保证了项目的盈利水平,平安可以按一贯套路,找房企合作,自己只要坐着拿利润即可。

  近几年始终站在杭州拿地金额榜前排的滨江,近两个月也正大肆“抄底”。继6月15日竞得市北东单元宅地后,7月16日以低价拿下南星宝地,8月27日更近底价抄底望江新城宅地,短短两月内,连摘三宗优质宅地。

  滨江今年提出了千亿目标,因而土地储备就极为重要。尽管滨江也拿过高价地,但其战术灵活,部分高价地项目保本微利入市,旨在迅速回笼资金,又马上投入土地市场,利润可以从这些抄底的地块中再赚回来。

  滨江集团董事长戚金兴在拿下望江新城后,也第一时间对媒体表示:“滨江必须今年在杭州市场拿第一。”

  易居研究院总监严跃进评价:“从拿地的策略看,有顺周期策略和逆周期策略,对于很多房企来说,在拿地竞争不是很激烈的时候,可以更主动地去挑选地块,进而实现土地储备规模的扩大。而且即便部分土地起拍价已经较高,但少了竞争,溢价率低,依然是可以控制土地风险和成本的。因此可以说此时的拿地机会或许更好。”