又到一年公办小学报名季。

  在杭州楼市,学区房是永恒的话题,无论二手房市场如何波动,拥有优质学区资源的小区一直是购房者关注的热点,其价格也坚如磐石、稳中有升。

  每年的三四月份,都是学区房的成交高峰。不过今年,随着摇号细则的实施,以及前些年二胎政策全面放开后的后续效果,杭州学区房市场悄然出现了一些新变化。

  房东惜售

  成交量同比前两年有所下滑

  学军小学求智巷校区(俗称学军小学本部)的学区房,是杭州所有学区房中的大热门,无数家长都梦想拥有一套这里的房子。然而,尽管学军本部学区房属于“皇帝的女儿不愁嫁”,但是从多家二手中介门店反馈的情况来看,今年的金三银四,学区房成交量同比2016年和2017年有所下滑。

  豪世华邦博库店店长洪波,平时打交道的主要就是十三中教育集团(总校)对口的四大知名小学(学军小学求智巷校区、文三街小学、文一街小学文一校区、行知小学)的学区房。他说今年有个很直观的感受,就是这一片区三四月份的学区房成交量比较平淡,不像前两年那么火热。

  “2016年和2017年,这一片区的学区房成交量都在300套左右;即使是行情还没有起来的2015年三四月份,成交量也有200套左右。而今年还不到200套。”

  我爱我家求智巷店(主要打交道的是学军本部、文三街小学、文一街小学学区房)的李经理也有同感,她说,就他们店所涉及的这三大学区房的市场成交量来看,今年4月份成交了60套左右,而在去年4月份这个数据肯定远远超过60套。

  成交量同比下滑的情况,不仅仅出现在学军本部及周围的学区房。城东的采荷一小和采荷二小学区房,也同样如此。豪世华邦采荷店店长宋云龙说,像采荷一小的学区房,前两年3月份的月成交量都在90套左右,而今年3月份只有60多套。

  分析原因,一来是今年过年比较晚,元宵节回来已是3月上旬,这在一定程度上影响了3月份的成交量;二来摇号政策出来后,导致一部分原本打算卖房置换的房东开始犹豫惜售,虽然挂牌量没有明显减少,但其中诚心卖的房源却不多。

  裘先生在2015年以不到100万元入手了一套20多平方米的文一街小学学区房。当时的想法是万一以后儿子进不了民办小学,至少还有一套公办学区房“打底”。这两年,随着二手房大涨,这套文一街小学学区房也涨势可观。今年儿子如愿考进了民办小学,夫妻俩商量要不要把文一街小学学区房趁高位卖掉。不过顾虑到这套房子卖掉后如果再买房改善就需要去摇号了,夫妻俩又感觉很头大。最后,决定先继续持有出租再说。

  学区房成交价仍在上涨

  但涨幅减缓

  杭州的学区房价格,在2016年和2017年都有一波显著的涨幅。

  2016年3月那会儿,学军本部学区房中,下宁巷挂牌单价还在4.5万~5万元/平方米,求智巷的挂牌价也普遍在4.8万元/平方米;相对比较新的崇文公寓和文锦苑,单价基本稳定在5万~5.5万元/平方米。

  但是到了2016年10月,一套下宁巷小区28平方米左右的小户型,以230万元总价成交,折算下来单价达到了83123元/平方米。

  今年,学区房的价格仍在上涨。目前,学军本部学区房中,离学校比较近的几个小区,如下宁巷、求智巷、文二新村,50~70平方米的房源挂牌价在8万~9万元/平方米;离学校稍微远一点的西溪河东、马塍路,挂牌价在7.5万~8万元/平方米。

  几位中介经纪人都表示,今年学区房价格年后比起年前普遍涨了5000元/平方米上下,不过相比前两年势头有所减缓(去年平均涨1万~2万元/平方米)。

  对于今年接下来的走势,洪波认为学区房再继续大涨的可能性不大,毕竟眼下文教区一带的学区房价格确实已经到达了一个高位,而现在的趋势是学区资源日益丰富,有很多分校可以选择,家长们会酌情选择性价比更高、年代更新的学区房。

  宋云龙说,像采荷一带的学区房,主力户型在60~70平方米,这意味着采荷学区房入门门槛已经基本在300万元这个台阶。

  面对当前高企的学区房价格,不少购房者也踌躇了。

  李经理说,去年的时候,有学区需求的家长买起学区房来出手还是很果断的,对于价格后续涨势都比较有信心,而今年就感受到不少意向客户心态犹豫了。“现在学区房价格高,普通购房者买起来有点吃力,对于房价的后市也比较难判断。”

  特别明显的例子就是文锦苑,以前基本上每月都会成交一两套,但近半年来成交很少。因为文锦苑的主流户型在120平方米上下,总价超过1000万元,“客户说,房子看看确实很好,但就是很难下手。”