世纪城小区物业实施动态保洁。世纪城小区物业实施动态保洁。

  “2007年,保安月工资800元,物业费每月0.5元/平方米。11年后,保安月工资涨到了2010元,物业费仍收0.5元/平方米,企业亏损严重,我们只能退管。”昨天,在江北孔浦街道阳光清晨花苑,物业项目经理许飞燕无奈地说。

  记者从宁波市住建委获悉,我市现行物业费收费标准已延续20年。由于人工工资上涨等原因,不少物业企业亏损严重,陷入服务质量下降、居民拒缴物业费愈演愈烈的恶性循环当中。

  物业费拟涨价,居民不认可

  管理小区11年的物业决定退管

  “阳光清晨花苑共有业主813户,从2007年6月交付起,就由我们耐森物业接管。”江北孔浦街道阳光清晨花苑小区物业项目经理许飞燕说,“去年,公司亏损近40万元。今年,到现在为止,已经亏了近50万元,人工工资上调是一大原因。”

  据介绍,阳光清晨花苑物业费年收缴率在75%-79%之间。去年年初,物业提出物业费上调方案,拟从当前的每月0.5元/平方米涨到1.1元/平方米。

  调查下来,结果不尽如人意。宁波耐森物业管理有限公司区域负责人徐骏说:“业主不同意的占多数,业委会也有半数人不同意。”

  目前,小区有近百户存在外墙渗漏问题。“曾想过先垫资维修,但由于物业无力承担,只能打消这个念头。”徐骏说,“我们思量再三后,只得选择退管。”

  江北孔浦街道城建办主任毛剑中表示:“按照提前三个月通知的要求,耐森物业已经将退管消息提前告知了我们。我们要求物业退管之前做好与新物业的交接工作,不能因物业缺失导致小区环境质量下降。”

  这两个小区多次涨物业费

  公共设施设备更新、小区安全更有保障

  在我市,与耐森物业一样有着生存困难、涨价又未取得居民支持的物业,不止一家。那么,我市有没有物业费涨价、又获居民理解的小区呢?记者从海曙区物业办获悉,该区文昌花园和世纪城的物业费进行过多次提价,其中文昌花园物业费已经提价4次了。

  文昌花园是1999年交付的老小区。记者走进该小区,虽然公共设施设备已显陈旧,但是地面整洁、车辆停放有序。

  文昌花园物业公司联合物业项目经理丁明说:“近20年来,小区物业费一共涨了4次,从每月0.3元/平方米到现在的0.85元/平方米,最近一次涨价是2016年。”

  之前,同其他老小区一样,文昌花园存在着墙面渗漏、道闸系统失灵、摄像头未能全覆盖,以及其他公共设施损坏等问题。2016年,新一届业委会上任后,第一件事就是着手物业费上调的摸底调查。“第一轮调查,80%业主同意。经沟通,业主同意率达99.7%。”2017年是物业费涨价的第一年,当年小区物业费缴纳率为100%。

  涨价后,为何还能达到100%的收缴率?丁明道出了心得:“首先,物业和业主充分沟通,业主明白为什么涨、涨多少、涨了后能干什么,涨价获得了居民的理解和支持;其次,涨价后,业委会监督物业尽最大努力改善小区环境、提高服务水平,给居民一个满意的交代。”

  物业费涨价后,物业更新了道闸系统、补种了绿化、修补了破旧的公共设施,还增设了11个摄像头,做到了小区主要区块全覆盖。

  同样,在世纪城小区,物业费也经历过2轮涨价。作为一个2002年交付的小区,交付时物业费为每月1.5元/平方米;2011年,提价至1.8元/平方米;2015年,又涨至2元/平方米。

  “涨价后,我们对车库道闸进行了维修更新,对屋顶漏水进行了修补等。目前,我们正在对零部件老化的门禁系统进行更新,用上了人脸识别系统,预计9月20日前完成改造。”银亿物业世纪城项目经理周辉说。

  提高物业费,居民一年得多掏多少钱?

  涨物业费,居民怎么想?

  据市住建委物管处的统计显示,以海曙、江北、鄞州三区为例,截至今年6月底,三区绕城高速以内共有2000年以前建成交付的住宅小区247个,其中,无物业小区69个,占28%。

  当前,在新建商品房物业费动辄每月2-3元/平方米的情况下,老小区物业费该收多少才能保障基本服务?市住建委物管处相关负责人表示,经过对物业服务企业的成本监审数据分析,我市老小区收取0.6元/平方米物业费,且在公共收益补充达到0.25元/平方米的情况下,物业可维持基本的服务收支平衡;如果没有公共收益补充,物业费每月收取0.85元/平方米,可维持基本的保洁、保安、保序、保绿服务;需要说明的是,这个成本是在物业费收缴率基本达到100%情况下测算的。

  如果物业费每月提高0.3元/平方米,居民一年得多掏多少钱?周辉给记者算了一笔账,按100平方米面积计算,100平方米×0.3元/平方米×12个月=360元。也就是说,居民一年多掏360元。

  小区上调物业费,居民会怎么想?记者随机调查了几名居民。世纪城业主王女士表示:“因为成本上涨,涨物业费可以理解,毕竟业主更在意的是物业的服务。我们小区物业费上调后,物业服务意识更强了。印象深刻的是,业主的孩子因腿摔伤无法上学,保安无偿轮流背孩子上学放学,足足背了一个多月,让人感动。”

  居民陈先生也表示:“小区物业费上涨,有意见的居民重点不在涨价,而是不知道为何涨。”为此,他认为物业应定期公布收支情况,接受业主和相关部门的监督。

  市住建委物管处有关负责人表示,2017年底,全市已全面推进“阳光物业”。“虽然依据国家有关规定,物业服务企业有权对包干制的物业服务收支情况不予以公开,但从建立健全物业服务企业和业主、业主委员会的互信机制角度考虑,我们鼓励和倡导物业服务企业主动公开服务收支情况,接受业主、业主委员会的财务审计或监督。”

  宁波晚报记者周科娜文/摄