昨天,我们说了滴滴。今天,涌金君就再来唠唠杭州长租公寓的那些事儿。

  房租上涨的锅,长租公寓背?

  这些天,北京等一线城市房租大幅上涨的消息引发关注,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门,集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业。

  许多人都在分析北京房租上涨的原因:租客觉得是中介垄断了市场;而中介说供求关系失衡,房源太少。

  房租上涨的舆论引爆点,是一个房东在论坛上的发帖:自家天通苑的120平米三居要出租,心理预期价位是7500元/月,到链家自如和蛋壳公寓两家公司询问后,却被两方拼命争抢,最终蛋壳给到10800元/月的价格,付11个月。

  而后,前我爱我家副总裁胡景晖炮轰以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商,以高出市场价20%至40%的价格争抢房源,导致房价暴涨,并断言:长租公寓爆仓的危害性不亚于P2P,2018年是长租公寓的死亡之年。

  话音未落,一个消息从杭州传来,“鼎家”成为全国首家爆仓的长租公寓。

  这里要说明一下,长租公寓分为集中式和分散式两种,集中式是指长租公寓运营方以整幢形式取得物业进行租赁;分散式就是从个人房东手里一间间收房子后出租,操作模式更类似于“二房东”。自如、蛋壳,以及爆仓的杭州“鼎家”,都属于分散式长租公寓。它的缺点是房源分散,同一管家(工作人员)实际管理房源较集中式少,分散式长租公寓实际管理运营成本更高。

  不过,也有很多人觉得,房租上涨的锅,不应该由提供服务的“中间商”来背,主要原因还是供求。

  比如,链家旗下的贝壳研究院院长杨现领最近发文分析称:“租金问题的本质是供求。当前情况下,房价绝对水平已经很高,不仅大量的流动人口和大学生需要通过租房解决居住问题,越来越多的中等收入家庭也需要进入租赁市场,某种程度上,我们需要承认,在未来一段很长的时间内,一线和核心二线城市都将面临有效供给不足的主要矛盾。”

  他以北京为例,全市房屋存量约750万套,共计约1600万间,对应于接近2200万常住人口,缺口显著,缺口如果得不到妥善解决,长期来看将持续面临租金上涨压力。

  杨现领将北京市当前的租金上涨,归结为“既有供给短缺的总量因素,也有需求升级、政策监管等结构因素,但总体上是供给不足的因素起主导作用。”

  那么,杭州租房市场的供求情况是怎么样的?“鼎家”爆仓,会形成“连环爆”吗?

  杭州租房市场,还是一片蓝海

  涌金君刚好有一份克而瑞8月发布的《杭州长租公寓发展白皮书》,以及杭州我爱我家发布的《2018年7月租赁市场分析报告》,我们就着这两份报告,来看看真实的杭州租房市场。

  先看需求端——

  鉴于目前没有权威机构对租赁市场有过统计,这个236万的租赁人口数据,是克而瑞测算出来的。具体公式为——

  涌金君此前也听到过一家机构的测算,认为杭州的租房人口约250万。看来,这个公式还是比较靠谱的。

  据预测,未来5年,杭州租赁人口将提升35万,达到271万。

  综合各地“十三五”人口规划和过去人口变动情况,同时结合未来3-5年住宅和租赁住房供应计划、城中村整治计划和历史进度,对未来租赁人口进行预测。

  再看供给端——

  从图中可以看出,杭州个人普租的房子占了大多数;无论是分散式还是集中式的长租公寓,占比均不高。

  2017年,杭州房源总量约为157万间。其中,个人普租的房源是103.6万间、城中村39.4万间、分散式公寓12万间、集中式公寓2.4万间。

  租赁机构的房源占比约9%,无法形成垄断。

  克而瑞认为,到2021年,总房源需求量约为181万间,比2017年新增24万间。

  而新增房源上,可以预计到杭州未来三年交付住宅面积为4296万方,按照30%投资比例折算,可提供近58万套租赁房源。这些房子,将流入个人普租或分散式长租公寓。

  同时,杭州发展住房租赁市场,也将给集中式的长租公寓带来可观增量:目前,已经有房企自持的租赁房供应147万方,国企牵头的人才租赁房总建预计将达到72万方,政府为主体的公共租赁房76万方。合计295万方,按照40㎡折算,将提供7.4万套房源。

  这样算下来,未来杭州租赁住房供大于求,同时政府为主体的人才租赁房、公共租赁房将作为房租的“压舱石”,杭州租赁住房的未来不太会因为供求关系上涨。

  房租方面——

  杭州房租水平,一直是呈现明显的周期性的。2016年末处于相对低位;2017年受拆迁影响,导致周期性并不明显,呈现是一路上扬的态势,并于2018年6月触及高点,租金同比上涨12.9%。

  原因是多方面的:人口大规模流入、人才吸引力大、公证摇号中签率低等因素,都刺激杭州租赁市场火热异常。加上6月毕业季,也是租房高峰期,一般而言,房租在这段时间是普遍上涨。

  据杭州我爱我家的最新统计,7月份,随着租房市场“职场新鲜人”租房需求的回落而略降温,单位租金也稳中有降。7月份在租赁房源上升的情况下,租赁需求不旺,环比有所下降。与6月份相比,7月份房源挂牌环比上涨了13%左右,客户需求下降了3%左右。此外,部分原本租金较高的房源,在续租时会有降价调整,有房东为求快速出租会4%-6%左右的降幅。7月单位租金62.14元/㎡/月,环比6月下降2.82%。

  这是克而瑞统计的13个利用集体建设用地建设租赁住房试点城市2017年平均租金与人均可支配收入的占比,北京、深圳大于50%,杭州是34.6%。

  租金收入比的合理范围,国际通行的警界线是30%。杭州的租金收入比处于中档,虽略高于警戒线,但比起一线城市来说,健康值还是高了不少。

  对于长租公寓来说,杭州市场还是一片可以深挖的“蓝海”。

  “爆仓”之后“连环爆”?鼎家只是个案

  可为什么在这片“蓝海”里,“鼎家”全国率先“爆仓”了?

  8月20日,杭州一家分散式长租公寓“鼎家”突然“爆仓”:公司发布通知称因经营不善导致资金断裂,已停止运营,4000多住户受损。

  而将“鼎家”推上风口浪尖的,是其公司宣称具有灵活的现金流,为客户提供“租房+金融”服务。

  长租公寓“搭上”金融工具极易“爆仓”?但涌金君认为,复盘鼎家事件,它的“爆仓”只是个例。

  “鼎家”董事长魏永锋,在接受采访时,也坦言“经营不善导致了资金短期缺口”。

  一方面,是分散式公寓模式,成本较高。“因为我们的分散式,和集中式不一样,集中式就是一栋房子装好之后可能有一两百间,我们分散式是要布置大量的线下人员去寻找房源、开发资源,这样的话我们的运营成本就非常高,起初规模小的时候亏个五六十万,但是(房源)量多、人员又增多的情况下,一个月就亏一百多万。”

  长租公寓的运营模式一般是这样的:通过租赁吸纳房源,与房主签约3-5年左右,每年都会约定相应的免租期,看起来单月成本提高了,但平摊到12个月,租金成本并不高。同时,拿到房源是三年为周期,期间房租是锁定的,但是租给租客是每年按照市场价格定价,就算第一年亏损,后面几年的都将逐渐提高。

  所以,长租公寓虽然一开始是亏损的,但未来数年的盈利预期稳定,“细水长流”。而金融的介入,更能为长租公寓提供了可观的现金流,所以由于资金流断裂,进而“爆仓”的可能性并不大。

  这里,涌金君认为,既然“鼎家”破产了,就要立即进入清算程序,查清租金到底去了哪里。而不是像现在这样一笔糊涂账,让房东、租客、金融平台自己“舔伤口”。

  另一方,企业自身管理问题也是“鼎家”破产的重要原因。“公司管理有漏洞,出现了贪腐。给了某些员工一些空间,导致他们挪用房租、赚差价等等,涉案人数有七八十人,给公司造成的损失肯定超过200多万。我们起诉的核心管理人员有6个人,其他的一些销售人员我们也没有去追究了。之前被我们开除的那部分员工,出去之后没有被直接抓起来,他们还在同行业工作,他们掌握了业主的客户信息和业主的信息,所以他们在知道我们公司的情况之后马上给业主打电话,说老板跑路了,所以就出现了一个集体的挤兑现象,所以就快速地产生了问题。”

  魏永锋自己认为,管理才是出现“爆仓”的根本原因。“按正常来说,房租延后一点,只要按合同上约定给房东算滞纳金就可以,但是不造成违约责任。对于客户来说,我们不是说欠客户多少钱,因为资金是在流转的,流转是正常的。集中兑付的话,我相信银行也受不了。”