一、加强建设及审批管理

  (一)2018年6月10日起,以毛坯报批报建,但实际以全装修集中交付的新建和尚未申领首批房源预售许可证的在建住宅工程,应按照省、市住宅全装修相关规定进行审批和管理。

  (二)2018年6月10日前预售的毛坯报建全装修集中交付的住宅工程,其装修工程应按照装修合同履约,准业主应当对装修质量实施监督管理。装修施工单位应加强与委托装修方的沟通,商定装修质量监督验收方式。

  (三)进一步整合房产开发、工程质量监督和行政执法资源,建立职能部门(单位)间协作和联动机制,加大对毛坯报批报建住宅工程在竣工验收后,集中交付前的巡查执法力度,查处建设单位按毛坯住宅验收,以全装修工程集中交付,规避监管的行为。

  (四)严格落实浙江省住房和城乡建设厅、浙江省工商行政管理局联合下发的《关于推行使用2018版<浙江省商品房买卖合同示范文本>的通知》(浙建〔2018〕2号)文件精神,督促相关单位做好合同备案管理工作。

  (五)交付样板房应设置在可售住宅房源内。同一项目中,户型、装修档次和装修风格相同的房源,其套数排序在前3位或占比达20%及以上的,在该房源预售前,应制作不少于1套交付样板房。样板房所对应单元的公共部位(指该户型所对应同层标准层电梯前室、同层楼梯间平台和相邻上下两跑楼梯)应制作交付样板区。

  预售合同签订前,建设单位应为购房者提供参观交付样板房和介绍装修品质、装修材料及使用功能等内容的服务,并与购房者书面确认交付商品房的装修内容和观感质量;对未制作交付样板的非标准户型,也应向购房者确认与标准样板房的差异之处,约定交付时发生歧义的处理办法。

  二、强化工程质量管理

  (一)建设单位在组织交付样板房施工前,应取得全装修《施工图设计文件专项审查合格书》。鼓励建设单位委托施工图审查机构对全装修施工图设计文件质量开展咨询评估,并出具全装修《施工图设计文件质量咨询意见书》(《意见书》应对全装修施工图设计深度是否包含预售合同约定交付状态所有施工内容作出评估)。工程质量监督机构对建设单位未取得全装修《施工图设计文件专项审查合格书》擅自组织施工的行为,应责令其暂停施工;对建设单位未委托施工图审查机构开展全装修施工图设计文件质量咨询评估的情况,应加强依法按图施工行为的监督抽查。

  (二)全装修设计文件应载明建筑装饰装修、建筑给水排水及采暖、建筑电气、通风与空调、建筑节能等分部工程所涉及的主要材料、设施、设备和部品等满足施工要求的相关技术指标和质量标准,且以上分部工程所涉及的相关设施、设备和部品等的安装施工图纸应由全装修设计单位出具或确认。全装修工程与主体结构工程不是同一单位设计的,全装修设计文件应经主体结构设计单位确认。

  建设单位应保障设计文件执行的连贯性。住宅预售后,对涉及住宅预售合同约定空间尺寸、装修品质和主要使用功能的变更应征得购房者同意。建设单位和设计单位应核实土建及全装修设计文件的变更联系单内容是否违背销售合同约定的相关要求,是否与已出具联系单存在矛盾,并予以注明。

  (三)对涉及适用住宅全装修的设计、施工及验收的相关规范,应遵循国标和工程建设标准强制性条文严格执行,其它行标和地标的择选在设计施工图、施工方案和销售合同中事先明确,确保结构安全和主要使用功能的原则。

  设计文件应明确所参照和执行的规范及图集名称、编号,不得出现类似“尚应符合其它国家及省、市相关规定和规范”的表述。

  (四)预售的全装修住宅项目应引入准业主监督机制,通过设立工地开放日,建设单位组织购房者代表成立监督小组参与监督等形式,允许购房者参与全装修工程质量监督。建设单位应在办理工程质量监督手续时提交《准业主监督实施方案》,方案实施过程应以公开透明为原则。采取工地开放日形式的,工地开放日不得少于3次,必须包含主体和装修工程交接阶段、安装工程隐蔽阶段和竣工阶段,工地开放日邀请购房者代表不少于各阶段已预售户数的5%。

  采取购房者代表成立监督小组形式的,建设单位应在购房者中公开遴选具有相关工程类专业知识,品行端正、办事公正和健康状况良好的人员,且不少于3人。监督小组应在组织首次主体结构验收前组建完成。

  (五)加强对住宅全装修设计、施工的监管力度,切实落实建设单位的首要责任。通过监督模式、方式创新,提高规范和落实建设各方主体质量行为、质量责任的水平;通过加大监督抽查力度、监督抽测频度和推行标准化监督制度,提升质量问题的发现和处置能力。

  (六)住宅全装修完成后,建设单位应依照现行《民用建筑工程室内环境污染控制规范》(GB50325)的污染物浓度限量标准,委托具有相应资质的检测机构对住宅室内环境质量实施分户检测。每种户型(包括不同装修档次和风格)应分别抽取不少于5套对所有房间实施检测,其余住宅每户检测点数不少于2个,且应包含卧室或起居室等主要房间。未取得室内环境质量检测报告或检测报告结论为不合格的,建设单位不得组织分户检验。

  三、健全保修服务体系

  (一)加强对住宅全装修工程质量投诉受理和处理工作力度,建立房产开发管理、物业管理和工程质量监管的联动机制,督促建设单位牵头对保修期限和保修范围内存在的质量缺陷落实维保责任,积极主动向投诉人开展政策解读、法律引导和相关协调工作;对设备本身质量等问题引发的投诉,应加强与质量技术监督、公安消防、市场监督管理等行业主管部门的沟通、联动,协同处理;对建设单位拒不履行保修责任,或保修工作拖沓、保修效率低下的情况,可按照物业保修金管理相关办法,动用物业保修金开展维保工作。

  建设单位和购房者对工程质量保修期限内涉及保修内容的维保方案发生争议时,应引导双方共同委托市住房和城建行业专家库专家或第三方机构进行论证;对涉及民事赔偿纠纷的,应引导双方通过司法途径解决。鼓励和培育社会相关行业协会提供工程质量缺陷争议鉴定和矛盾纠纷调解服务。

  (二)建设单位应建立专门的质量缺陷投诉受理和保修管理部门,鼓励建设单位通过投保住宅工程质量交付缺陷保险,委托保险机构建立受理平台和提供优质、高效的维保服务。

  对建设单位因售后质量保修管理机构不健全,不履行或不认真履行质量保修责任,造成群体性上访的,属地建设行政主管部门应予以通报批评,向媒体公开曝光,并可责令暂停该项目未售房源销售,或对该建设单位开发的其它项目暂缓发放商品房预售许可证和商品房现售备案书。

  四、加大工作力度

  (一)各地应成立由主要领导担任组长的工作小组,对辖区房产项目全面摸排、梳理,做到精准识别问题,分类施策整改,有效化解矛盾,确保全装修住宅项目平稳有序交付,最大程度保障购房者合法权益。

  (二)对存在主体责任落实不到位,整改工作不扎实的相关企业和项目要综合运用信用评价、约谈、媒体曝光、行政处罚等手段,形成住宅全装修监管高压态势。对多次违法违规、信用差的企业要形成跨区域联动机制,依法依规从房产开发、项目承接等市场准入方面予以限制,直至清理出宁波市场。

  (三)要积极应对民生诉求,及时总结工作经验,扎实推进住宅全装修工作。短期内要确保省、市政府相关规范性文件执行初期各项工作的有序衔接,长期要从“事前、事中、事后”建立覆盖房产开发全过程的长效管理机制,通过住宅工程质量交付缺陷保险试点,健全物业保修金管理制度等手段创新工作思路,提高工作实效。

  (北仑发布综合编辑,资料来源:宁波发布、宁波市住建委)