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全行业利润下降 A股四大龙头房企半年报业绩欠佳

A-A+2014年8月30日09:37杭州网 评论

一年中“金九银十”的日子又到了,主要上市房地产企业也陆续公布了半年报。截至昨日,包括“招、保、万、金”四大地产巨头在内的近百家上市房企已经晒出了中期“成绩单”。

  其中,98家上市房企业累计实现营业收入从上年同期的2130.26亿元略增至今年上半年的2298.78亿元,增加了168.52亿元,同比增幅为7.9%;实现利润总额基本不变,从去年同期的403.42亿元微增至今年上半年的403.44亿元;但实现净利润总额却从去年同期的265.42亿元下降至今年中期的259.03亿元,降幅为2.4%。

  四大龙头房企金地垫底

  A股四大龙头房企“招、保、万、金”,半年报业绩表现并不尽如人意。

  其中,8月25日公布半年报的保利地产,在“招保万金”四大地产龙头中业绩最好。数据显示,2014年上半年保利地产实现签约金额651.39亿元,同比增长2.35%;实现签约面积501.22万平方米,同比减少10.82%;实现净利润38.22亿元,同比增长12.19%。

  相比之下,其他三家A股龙头房企表现要逊色不少。和去年同期相比,招商地产营收和净利润数据双双下滑,金地集团净利润下降一半,而万科A也出现4年以来首次营收负增长。

  金地的中报则显示,2014年上半年,公司实现销售面积131万平方米,销售金额170亿元,分别较上年同期下降13%和14%,净利润1.58亿元,同比大幅下滑49.91%,位居四巨头垫底位置。

  招商地产则以三成的净利润降幅紧随金地之后。招商地产的中报显示,2014年上半年公司实现营业收入160.47亿元,同比微降0.54%;实现净利润17.85亿元,同比下降30%。同时,报告期内公司累计实现签约销售面积121.82万平方米,同比减少10.47%;签约销售金额179.00亿元,同比减少10.35%。

  而房企老大万科2014年中报显示,上半年实现销售面积821.2万平方米,销售金额1009.1亿元,同比分别增长14.6%和20.6%,但实现营业收入409.62亿元,同比微降1.04%,出现了4年来营业收入的首次下滑。

  万科表示,1月份至6月份,公司实现结算面积363.2万平方米,实现结算收入399.4亿元,同比分别下降6.5%和1.7%。受此影响,上半年公司的营业收入出现下滑,同期业绩增幅降至2002年以来的最低点。

  即便是净利润仍保持同比增长的保利,与其去年同期相比,12.19%的净利润增速也明显放缓。资料显示,保利地产去年中期净利润同比增长35%。

  房企现金流有恶化趋势

  值得注意的是,98家上市房企整体经营活动现金流情况呈进一步恶化态势。统计数据表明,上述98家上市房企整体经营活动现金流量净额从去年同期的-428.40亿元减少至今年中期的-824.78亿元,同比大幅减少92.53%。

  对此,国金证券分析师曹旭特表示,“按我们对2014年行业资金流入和流出项的预测,今年房地产企业资金盈余将接近2008年也即历史最差水平。”曹旭特称,今年资金情况会比较接近2011年水平,因为当时融资结构已经发生变化,金融机构贷款占比已经降至58%,和目前水平比较接近。

  “但不同之处在于,2011年房地产行业资金盈利比例达到6.8%,高于我们预测的2014年行业仅1.8%的资金盈利比例水平。因此,按房地产行业自身规律演变,今年底开发商的资金链不会好于2011年的水平。”曹旭特强调。

  曹旭特认为,从绝对量分析,现有库存处于历史较高水平,一线城市合计库存仅比上轮周期高点低11%;二线城市库存则在2013年下半年即开始快速上升,目前已经超过上轮周期高点26%。

  瑞银证券特约首席经济学家汪涛表示,政策持续放松虽可使短期活动企稳,但无法扭转行业下滑的大趋势。

  对此,万科一位内部人士也称,目前,房地产行业已经由“黄金时代”进入“白银时代”,过去那种行业高速成长、所有人都能轻松赚钱的时代已经结束。

  就万科而言,由于去化现房库存,导致今年中期公司毛利率出现下降。

  大型房企纷纷谋求转型

  8月13日,统计局公布1-7月房地产开发和销售数据表明,今年1-7月房企由于销售低迷,资金来源中定金及预收款同比降10.2%。个人按揭贷款同比下降3.7%。

  平安证券分析师王琳认为,偏紧的信贷环境持续制约地产销量表现,央行虽多次出台定向降准和定向贷款等政策,但7月信贷投放规模和M2增速均大幅低于市场预期,从资金来源的情况看地产商资金情况好转十分有限。

  而从中报披露数据来看,截至8月27日,上市房企整体资产负债率也从去年同期的75.30%提到了今年中期的76.24%,呈高位上升的态势。

  同时,上述98家上市房企业今年中期全部财务费用合计已飙升至61.86亿元,较去年同期数46.15亿元相比,同比激增15.71亿元,增幅高达34.04%。

  就万科而言,其年化借债成本已在9%以上。对此,前述公司内部人士表示,公司利息支出较大,主要是股东贷款部分(给合作方)的回报记在利息支出之中。

  事实上,在房地产形势普遍偏紧的情况下,大多数龙头房企的销售业绩录得增长,已经明显强于大市。但面对利润下滑或增长放缓的局面,不少大型房企纷纷启动多元化战略,谋求转型。

  在26日的香港业绩发布会上,恒大主席许家印首次公开对外宣布,“经历了长期而审慎的调研过程”,恒大决定要坚定不移多元化。

  目前,不少大房企已经着手转型。此前,包括万科、绿地、碧桂园、复星等多家房企已经纷纷进军海外房地产市场,以雅居乐为代表的大型房企则在旅游地产以及酒店等领域攻城略地,逐渐告别传统的住宅销售模式。

  去库存将成房企下半年主旋律

  值得一提的是,由于今年以来房地产市场持续调整,导致上市房企去化进程也放缓。统计数据表明,截至今年中期,上述98家上市房企库存从去年同期的3.34万亿元增加到了3.56万亿元,同比新增库存2246.64亿元,增幅达6.7%。

  实际上,从四大龙头房企半年报可以看出,它们无一例外地都将大量供货集中在下半年。毫无疑问,去库存、冲业绩将是包括龙头房企在内几乎整个行业三、四季度的主旋律。

  金地公告显示,公司下半年可售总货值约900亿,其中存货约570亿,新推货值约330亿,去库存将是金地下半年主要任务。

  由于上半年推货较少,招商地产要完成500亿元的销售目标,下半年无疑也将大量释放货量。截至6月底,招商地产在手货值约270亿元,下半年计划新推约450亿元,总货值超过700亿元。同时,下半年新推货值占比将大幅提升,中小户型面积结构进一步加大,且一二线城市占新货值达84%。

  “目前已经出现了一些积极的因素,预示着下半年的经营环境可能会好于上半年。”万科总裁郁亮表示。基于这一判断,万科也将把下半年作为推货走量的出货窗口,公司高层表示,下半年公司业绩将体现得更加充分。

  “在这几年的调整和发展中,龙头房企也出现了明显的内部分化。”中信建投证券房地产行业首席分析师苏雪晶表示,以前常讲的“招保万金”的说法,可能已不成立。就在这一年当中,万科和保利的销售额已在千亿以上,而招商和金地还在500亿左右徘徊。

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