一座矗立在地铁站之上的TOD(transit-oriented development,公交优先发展)项目,就像一座“微缩城市”,能够集纳各种功能,满足周边居民的各种日常需求。

  最近几年,TOD成了杭州人口中频频出现的热词,不少商场、写字楼以及新楼盘在宣传时都说自己是TOD项目,一些市民在买房时,也会先看看中意的楼盘是不是TOD项目。

  近日,杭州市政府批复了《杭州市轨道交通TOD综合利用专项规划》,明确了TOD在杭州的总体布局和开发模式。

  这又引起了市民的关注,哪些区域将重点发展TOD?TOD将给杭州哪些区域带来更多利好?受TOD影响,杭州哪个板块发展潜力最大?

  分丝析缕,或窥一斑。

  “六区二十一片”

  将重点发展TOD

  在老城区,TOD是城市有机更新的引擎与抓手;在新城区,TOD是引领城市扩容提质的开拓者与先驱力。

  TOD(transit-oriented development),即以公共交通为导向的发展模式,通俗地讲,就是铁路(轨道)加物业的发展模式。经过国内外城市长时间的探索,已证明TOD是治疗“大城市病”的一剂良药。

  对常住人口已超1220万人、轨道交通网络日益发达的杭州来说,TOD在城市发展的过程中,同样起到了强大的助力。

  在《关于推进轨道交通可持续高质量发展的实施意见》中,就明确了杭州要落实TOD发展理念,加强规划保障衔接,加强轨道交通沿线用地规划控制,引导轨道交通站点周边差异化发展。

  《杭州市轨道交通TOD综合利用专项规划》的获批,将充分发挥轨道交通对城市未来的发展带动作用,构建国际一流的新时代TOD发展格局,推动轨道交通可持续高质量发展,打造功能综合化、开发立体化、出行便捷化的TOD城市活力节点。

  《规划》把杭州分为“六区二十一片”——先把杭州市区分为核心、东部、南部、西部、北部、拓展共六个片区,在各片区内又按不同的定位,共划出二十一个小片。

  比如,在核心片区内,以城市中心综合发展为定位,划出“湖滨时尚消费活力片”,布局了湖滨商圈TOD;在拓展片区内,以富阳融杭发展为核心,划出了“富阳客运枢纽活力带动片”。

  这“六区二十一片”将成为杭州TOD的重点发展区,它们将总体符合国土空间总体规划所确定的城市框架结构要求,与轨道站点客流集聚能力相匹配,具备良好的地上、地下高强度一体化开发条件。

  唯一特级TOD在城西科创大走廊

  承载的功能更强大

  要规划建设TOD项目,轨道交通是基础。

  目前,杭州已有200多个轨道交通站点,后续还会持续增加,TOD的数量也将随之增长。

  不过,TOD的规模和能量,需要有大小之分。

  “综合考虑轨道交通站点的区位条件、城市功能、用地形态、客流量、接驳与换乘便捷度、辐射范围、服务人口与岗位数量等因素,我们科学研判站点地区发展潜力,对杭州的TOD们进行了分级。”《规划》把杭州的TOD,分成特级、Ⅰ级、Ⅱ级这三个级别,编制团队相关负责人表示,“这可以全面支撑多中心、网络化、组团式、生态型的城市空间结构。”

  最高级是特级TOD,位于城西科创大走廊的“西站枢纽站城融合TOD”,就是《规划》中唯一一个特级TOD。

  “特级的标准,是依托综合交通门户枢纽,具备多轨换乘条件,车站客流量一般高于10万人次/日,用地功能高度混合,发展形态站城融合,具备完善的城市功能和丰富的立体交通场景,核心区半径可达1000米以上,居住和就业人口总量一般不少于20万。”《规划》编制团队相关负责人介绍,将“西站枢纽站城融合TOD”定为特级TOD,有两大理由。

  一是因为它主要的轨道交通载体是杭州西站。

  计划今年8月开门迎客的杭州西站枢纽,是一个特大型综合交通枢纽,总建筑面积约51万平方米,有11座铁路站台和20条铁路轨道线,合杭高铁湖杭段及规划中的杭临绩高铁等铁路将经过杭州西站。

  施工中的杭州西站站房

  除了高铁,建设中的杭州地铁3号线和机场快线也将经过杭州西站。这里可以实现多条轨道交通线路的换乘,以及轨道交通与地面公交等其他交通方式的换乘。

  杭州西站承载的功能不止一座车站,在它南北两侧都有体现站城融合的综合体,正在建设多座摩天大楼,其中一幢高度近400米,2027年竣工后将成为杭州第一高楼。

  二是因为“西站枢纽站城融合TOD”还是城西科创大走廊的核心。

  城西科创大走廊绵延33公里,是杭州的城市重点功能板块,将争创综合性国家科学中心,未来居住人口有望超过40万。

  望江新城、武林新城等地

  区域能级高,开发潜力大

  杭州规划了十多个Ⅰ级TOD,分布在市中心、大城北、钱江南岸和富阳等区域。比如在近期(2021-2025年),武林新城、望海潮和西湖大学等TOD都是Ⅰ级TOD。

  Ⅰ级TOD主要依托于轨道交通双线或多线换乘枢纽、多站点联动地区或结合大型公交枢纽一体化布局,车站客流量一般高于5万人次/日,用地功能混合,一般具有组团公共中心功能、完善的垂直交通体系和便捷的换乘系统,核心区半径为800米左右,居住和就业人口总量一般不少于8万。

  《规划》编制团队相关负责人表示,Ⅰ级TOD项目具备区域能级高、开发潜力大、轨道交通服务功能强的综合利用条件。

  以武林新城TOD为例,多条地铁线的换乘站都位于这一区域,且轨道交通站点相对密集,属于“多站点联动地区”。依托创新创业新天地、跨贸小镇、电竞小镇等核心项目,将形成“武林新城发展极核”。

  可以预见,未来武林新城内乘坐轨道交通将更加便利,东新路沿线的嘉里等项目将受到轨道交通及TOD带来的更多利好影响。

  武林新城内的杭州新天地

  望海潮TOD依托城站火车站和周边的轨道交通站点,是铁路和城市轨道交通的双枢纽,计划实行综合开发,集交通、酒店、商业、服务、展览、办公、交互、居住等多元功能于一体,打造TOD综合立体之城,并有望成为“长三角精品商务客厅”。

  望海潮TOD意向效果图

  未来,围绕着望海潮TOD,还会有K11艺术购物中心、瑰丽酒店及未来社区,这是充满现代都市和未来感的望江新城,起到了连接老城区和钱江新城区域的作用,望海潮TOD正是其中的关键节点。

  目前,望海潮TOD周边已有建设中的地铁7号线莫邪塘站,预计本月底具备开通条件,根据《杭州市综合交通专项规划(2021-2035年)》,这一区域未来还会有其他轨道线路接入,形成换乘站点。

  大城北&运河湾转型提升

  两大Ⅰ级TOD将助力支撑

  大城北的康桥北TOD和杭钢TOD,也属于Ⅰ级TOD,并被列入近期重点项目。

  两大TOD相距不远,都处在大城北&运河湾转型提升片,《规划》编制团队的解释是:为了共同支撑大城北&运河湾转型提升片。

  大城北区域过去是杭州的工业区,分布了杭钢、杭玻、炼油厂等一大批工厂,部分工厂关闭或搬迁后,大城北&运河湾转型提升片的定位是“工业转型升级与城市有机更新示范”,两大TOD的规划建设,将为其注入“硬核动力”。

  在杭州的“北建”战略中,就要求高标准推进大城北区块建设,加快大运河文化带规划建设,塑造世界级文化地标,充分展现良渚文化、运河文化、工业文化,将城北建设为“展示我国城市有机更新成果的重要窗口”。

  大城北中央景观大道效果图

  除地铁、快速路等交通基础设施,大城北区域未来还有京杭大运河博物院、大城北中央景观大道等项目。

  在《杭州市综合交通专项规划(2021-2035年)》中,还有多条规划中的轨道交通线路涉及大城北区域,也将助力大城北TOD的强大。

  城市外围的郊区新城

  将带动发展

  郊区新城,也是近年来城市发展领域的热词。

  建设产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城是大势所趋,更成为很多城市的未来发展方向。

  杭州在城市外围的郊区新城布局多个Ⅱ级TOD,如临平区的昌达路TOD,萧山区的蜀山南、所前TOD,临安区的滨湖新城TOD等。

  这样的规划布局方式用意明显:将带动郊区新城的发展。

  与Ⅰ级TOD相比,Ⅱ级TOD核心区半径又要小一些,一般为500至800米,居住和就业人口总量一般不少于5万。

  Ⅱ级TOD主要依托轨道交通换乘站,大客流站或车辆段,车站客流量一般不少于1.5万人次/日,一般具有片区公共中心职能和多方式换乘系统。

  上海复旦规划建筑设计研究院杭州分院规划所所长王淼说:“在郊区新城布局TOD,可以更好地实现职住平衡,提升生活品质,缓解中心城区人口负荷和资源环境承载压力,优化土地资源的利用,避免交通拥挤、环境污染、通勤成本较高以及土地资源紧缺等‘城市病’。”

  满足居住、工作、休憩、交通四大功能

  TOD综合开发是杭州高质量发展的有效途径

  像杭州这样的城市,在土地等各类发展资源日益紧张的背景下,迫切需要一种更高效的开发方式,来满足居住、工作、休憩、交通四大城市功能。

  开发TOD,在站点周边用高品质生活圈、创业活力圈和高效通勤圈吸引人群集聚,避免城市盲目扩张,可以更好地引导城市向高品质方向发展。

  “结合城市功能分区,引导TOD差异化发展。TOD根据不同站点周边区域定位及未来发展方向,承担不同的城市功能。这对轨道交通和城市的可持续发展,将起到积极作用。”

  王淼表示,合理有序布局TOD,有利于杭州形成特大城市新型空间格局,帮助核心区分散交通等各方面的压力。

  比如,在郊区新城形成区域中心,市民购物、休闲、娱乐等,就不用再费时费力地跑到武林广场、龙翔桥等老中心,家附近就可以满足大量需求,既缓解城市整体的交通压力,自己的生活品质也更高。

  杭州市规划和自然资源局相关负责人说:“建设发达的轨道交通网络,依托轨道交通,使得土地、人口、岗位等资源向轨道沿线集聚,实施站点TOD综合开发——这是杭州市高质量发展的有效途径。”

  记者手记——

  一个好的TOD项目

  会形成良好的“生态循环”

  尽管TOD一词已在人们生活中频繁出现,但TOD究竟什么模样?还没有标准答案。

  有人认为,靠近地铁站的房子就算TOD;还有人认为,地铁站上方造一幢房子,就可以称为TOD;许多楼盘在宣传时,也会把“TOD”作为一大亮点。

  然而,并不是地铁站上方盖幢房子,就可以称为TOD。

  一个项目被规划定位为TOD,是需要满足多方面因素的。

  首先,有共识的,是必须具备较强大的公共交通功能,公共交通站点是TOD规划基础,作为以公共交通为导向的发展模式,TOD所在的站点需有着较为强大的公共交通功能,如一般为多条轨道交通线路的换乘站点,或是城市轨道交通与高铁、地面公交等其他交通方式的换乘枢纽,并拥有充足的人流量。

  其次,TOD的功能一定不是单一的,在交通功能基础上,它还需集纳商业、娱乐、办公甚至城市公共中心等多重功能。它在规划布局时,必须有相关产业支撑,能提供充足的岗位,满足周边居民的工作需求。

  第三,TOD还必须是高强度开发的,能将多重功能集中在轨道交通站点近距离的一幢或几幢建筑内,能集聚大量人流。

  换句话说,TOD可以让大家在走出轨道交通站点后,无缝衔接商场、写字楼、居民楼等,实现工作、休闲、娱乐和居家。

  因此,一个成功的TOD项目,在商业、资源、产业、配套、服务等方面,不能有明显的短板,只有形成一个良好的“生态循环”系统,才能实现可持续发展。

  橙柿互动·都市快报记者 黄煜轩

  通讯员 李晓璇