8月份的杭州二手房成交数据出炉了,不含临安区在内的九城区,共成交5602套二手房——这个数字已经连续5个月下跌,且创下三年来成交量同比新低。

  看到这个统计报表,拱墅区大关一家房产中介门店的小陈,发了一条朋友圈:“调控发威了,房价真的要降!”

  8月初,杭州再出楼市调控新政,“落户+2年社保”“非户籍+4年社保”,把在杭购房的门槛抬高了一大截,市面上三成房票被“洗”出局。

  这是过去的12个月里,杭州第四次出台楼市调控新政。

  放眼全国,广州、成都、深圳等城市针对土地、楼市的各类新政,近期也都密集出台。

  8月31日,国务院新闻办还举行了“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会,指出近期的一系列调控手段,都是朝着稳地价、稳房价、稳预期的目标,“促进房地产市场平稳健康发展”。

  在普通市民看来,一次次的楼市调控,最终目的只有一个,让房价不再涨,最好能降一点。

  01

  调控 

  在国务院召开“努力实现全体人民住有所居”发布会当天,广州发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》,公布了首批热点区域96个住宅小区二手住房交易参考价格。

  广州太平洋置信置业公司经理王鹤青分析,以广州天河区的保利心语花园为例,其近期二手房挂牌均价在15万元/平方米左右,而公布的交易参考价为9.7万元/平方米。

  “一套100平方米的房子,房东原本要卖1500万,如果按照参考价来卖,不到1000万,还有一些热门小区,以前的挂牌价被参考价‘腰斩’。”

  再来看另一座已公布二手房指导价的城市——成都。

  今年5月,成都发布二手住房成交参考价格发布机制,此后陆续公布了三批共700余个小区的二手房交易参考价,要求销售价格不能明显高于参考价格。

  这一机制出台仅个把月,成都的二手房市场就有了明显“降温”,据国家统计局数据显示,7月份,成都二手房价格与上月持平,成交量同比减少28.71%,仅3500余套。

  西南财经大学经济学院教授刘璐认为,二手房降温,是市场自身发展和政策调控共同作用的结果。

  目前,国内已有十多个城市相继建立二手房指导价相关执行机制,其中还有三亚、绍兴等楼市较为火热的中小城市。

  相对新房,二手房的价格受供求关系、市场环境等因素影响更大,在目前的市场行情下,更容易持续走高。

  而二手房指导价相关机制,从目前效果来看,是一项调控力极强的新政,能直接把价格压下来。

  因此我们也大胆推测,出台二手房指导价政策,让偏高的二手房价格降下来,稳定二手房市场,接下来也许会成为更多城市的选择。

  02

  散需求

  新房为什么要摇号?二手房价格为什么比新房贵?归根结底,还是房源数量难以满足广大市民的需求。

  除了政策调控,按住乱蹿的价格外,分散人们对于二手房的需求,也是关键所在。

  杭州等城市目前的土地政策里有一项:在土地出让之时,就限定相对合理的新房销售价格,这令更多人群涌向新房市场,不少区域内价格上涨的二手房失去竞争力。

  另一方面,要让开发商造出让更大家满意的新房。以杭州最近一波土地出让规则调整为例,今后开发商拿地也“限购”,普通地块限价率上限下调至15%,达到溢价率之后摇号决定竞得者,取消“拼自持”,同时还试点“竞品质”地块。

  封顶溢价率的下调,“拼自持”的结束,减少了开发商的拿地成本,能推动他们更用心打磨产品,让市民买到品质更高的新房,享受更好的生活。

  万变不离其宗,无论是杭州还是其他城市的土地政策,核心都是稳地价,稳地价的最终目的,还是稳房价。包括提高购房门槛、银行限制放贷等措施,都是为了同一个目标。

  “这些政策将在短期内取得一定效果,但从国新办的发布会来看,稳楼市将是一个长期的政策,让住房需求分散化,让住房供应多元化,才会让楼市长期不再‘高热化’。”东南大学教授周亿锦分析,构建多元的保障房体系是城市发展的一个趋势,比如,公租房主要针对解决城镇住房和收入较为困难的家庭,保障性租赁住房针对新市民和青年人群,共有产权住房则帮助有一定经济实力,买不起房子的居民尽快改善居住条件。

  把老百姓的住房需求按领域细分,分而化之,“将为楼市分散大量的普通商品房购房需求,对于稳定楼市,有着长期且有效的作用。”他说。

  03

  解决焦虑

  中国人的传统观念里,有一套自己的房子,是安居乐业的基础。一套配套完善,最好是拥有优质学区的房子,最能缓解自己对未来的焦虑。

  房子是很多人焦虑的根源,这里头最不应该的,是人为制造焦虑。

  8月上旬,杭州市住保房管局下发通知,要求房产中介机构及从业人员不准发布六类信息,包括臆测房地产政策走向和趋势及未经核实的其他相关信息、炒作学区房及以个别成交案例、局部区域价格波动炒作市场行情的信息、恶意哄抬房价、捏造房价涨跌及通过各种方式制造购房恐慌情绪的信息等。

  8月下旬,杭州还在二手房交易监管服务平台上线“个人自主挂牌房源”功能,以保证信息公开透明,规范二手房交易流程,在一定程度上起到了“去中介化”的作用。

  但从根本上来说,弱化房子的特殊配套属性,减少其附加价值,是稳楼市、降房价的关键。

  8月25日,北京提出将推行教师轮岗制,以平衡区域内的教学水平。此举被认为是对学区房的沉重打击,当不同学校的教学质量逐步被拉平,学区房的价值必然会弱化。

  在杭州市最新印发的《构建共建共享公共服务体系专项计划》中,也提出,探索在九大星城的特定区域推动“租购住房在享受公共服务上具有同等权利”。

  这里指的公共服务,或将包含教育、落户等多重内容,也就是说,直接出手剥离商品房的这些“附加值”。

  当然这并不容易,因为现阶段公共服务的优质资源毕竟还很有限,无法支持全面放开,但至少,指明了一个未来发展的方向。

  如果“租售同权”真的落定,那么未来选择买房或租房过日子,又有多大差别呢?

  当大家不再为因房子产生的户口、学区等问题而焦虑,房价还会涨吗?

  橙柿互动·都市快报记者 黄煜轩