在拱墅区桥西做了十多年房产中介,这两个月,店长曹聪的烟瘾又犯了。

  “原本戒了,这阵子压力大,又抽上了。”曹聪点了根烟,苦笑一声,“最近市场不好做啊,8月份整个桥西板块二手房就成交了10套。”他清楚地记得,去年同期的成交量,是超过80套。

  “今年肯定不会有’金九银十’了!”他说,战绩萧索的,远不止桥西板块的这些门店。

  二手房成交量“五连跌”

  从8月份至今,杭州一手房市场热闹非凡,大批红盘集中开闸,吸引了几乎全杭州的房票。一手房的虹吸效应,对二手房市场是“雪上加霜”。

  根据透明售房网旗下好找房平台数据,上个月,杭州市区二手房签约量套仅5600多套,环比下降11.7%,创下了今年二手房月成交量的“五连跌”。

  好找房统计,签约二手房中,中介网签占比71%,而上个月占比是81%,缩幅明显。这或与8月份多个新房项目开闸摇号,购房者集中腾房票有关。相较于置业成本更高的二手房,显然新房更吸引购房者。

  近期购买二手房的主力军,依旧是总房价200万元以下的刚需客户。

  8月份杭州市区签约套数的前三名,分别是三墩、未来科技城和之江的酒店式公寓项目。

  酒店式公寓活跃度上升,这或与8月5日出台楼市限购加码的新政有关,没有房票的购房者,有些就退而求其次,选择了不限购的公寓。

  二手楼市已转变为卖方市场

  昨天下午,我们在曹聪的门店观察了近3个小时,只有一位房东推门进来。

  “往年这个点,是’金九银十’的开端,有时候我们忙得连口水都喝不上,楼上楼下都是买家和卖家。”曹聪说。

  “之前都是卖方市场,一些房东心理预期高,价格也挂得高,还有些不诚心卖,只是挂出来灵灵市面的。尽管这样,看房的人还是不少。”他说,很长一段时间内,中介劝房东们“小刀”(稍微降点价),房东基本是听不进去的。

  “现在,房东们开始采纳我们的建议,也确实看到了政策面的调整,以及购房者的观望情绪。”

  尤其是8月5日出台新政,砍掉了市场上30%的房票,对房东冲击很大。

  最近成交了一套名城燕园的高层,89方,去年挂牌500万以上,这次急卖,440万元成交。这已经是“大刀”了。

  “我们附近,有门店重新分配人手,大部分调去做新房业务;也有门店直接关张,连万把块钱的押金都不要了。”

  开视频号、自学剪辑、出镜做主播

  房产中介急着转型

  曹聪和他的伙伴们,都是深耕杭州多年的资深中介,手头的客户资源不错。关店肯定不愿意,老客也依旧要维护,但市场不景气,中介们空闲的时间多了,怎么办?

  “去年就想过结合我们的中介资源,做关于房产的视频号,现在算是被逼着执行了!”曹聪打开某视频App,一位穿着白衬衫西装裤,打着领带的中介小哥,滔滔不绝地从区域讲到样板房。口齿伶俐,表情生动。视频的拍摄角度,搭配的特效和背景音乐都还不错。

  “这个小伙子就是我们店的,刚刚在理新房源,这会儿在剪片子了。”曹聪店里的视频号,是8月新政后火速开出来的。先买了防抖的拍摄云台,再自学剪辑App,然后让门店里颜值最高的两位中介小哥轮番上阵。“一个月不到,粉丝涨了近2000个,还成交了一套一手房。”。

  曹聪还觉得自己起步晚了。“一位郑州同行,去年开始做的,现在粉丝有20万,都已经接房产广告了。”曹聪希望自己也能有那么一天,“最近和门店的弟兄们头脑风暴,想加入一些剧本元素,拍出来可能更有看点。”

  “现在我们门店招聘有新门槛了,会做有视频的优先。”西湖区学院路附近一家中介门店店长陈雄说,“无论是拍摄、剪辑还是出镜做主播,我们都需要。”

  他说,现在店里多数员工都下载了剪辑App,空下来互相交流怎么让画面“更高级”,“搞得像电视台一样”。

  余杭区良渚附近,几家中介门店的店长说,除了现有的二手房、一手房业务,他们还在考虑往资产公司方向转变,比如统包一些租赁项目等。

  房贷收紧、预期向下

  是楼市预期下行的主因

  “看样子,九、十月份行情也不会有起色了。”上城区、下城区、西湖区、拱墅区、余杭区多位中介不约而同做出预判。

  之所以成交量连续下滑,除了8月份一手房市场红盘集中开闸外,还有两个最根本的原因。

  首当其冲的,是房贷继续收紧。

  今年从5月份开始,银行在二手房方面的贷款政策就越来越严厉。

  5月中下旬,房贷利率从首套5.2%、二套5.38%,上调到首套5.4%、二套5.5%。

  仅仅过了20来天,房贷利率再次上调,到了首套5.6%、二套5.7%。

  7月初,房贷利率两个月内第三次调整了,上调到首套5.9%、二套6%。

  目前,杭州首套房贷利率大多维持在5.96%,二套房在6%左右。

  即便如此,额度还是非常紧张。“四大行”以及多家股份制银行的信贷经理告诉我们,就算购房者接受较高利率,可以贷款,但因为没有额度,今年年底前放款也是几乎不可能的。

  缺乏按揭杠杆,成交量自然上不去。

  还有一个主要原因是购房者和房东预期向下。

  业内人士认为,经过前一轮的价格波动,包括有些顶级学区房盲目挂高价,目前的预期回落也在情理之中。加上受“双减”“学区划片”等消息的影响,购房者的预期更是大不如前,“很多时候,不看好的人多了,对楼市价格下调的说法多了,都会加剧预期下行”。

  专家:二手房成交量减

  但价格相对稳定

  预计接下来成交量还要下滑

  中房大数据研究中心总经理陈焕春表示,目前一些急售房源还只是个案,未出现大范围的房源降价情况,二手房市场的成交虽然下滑,但价格一直还是比较稳定的。

  杭州资深地产人士荆海燕认为,今年杭州“金九银十”不会出现是肯定的。一方面从政策来看,限购政策和贷款政策都没有任何放松的迹象。

  另一方面,实际上这几年所谓“金九银十”的规律已经被打破了,比如2018年的9月和10月,反而是成交低点。而2019年和2020年,这两个月份的成交也没有特别突出,和其他月份差不多,市场比较平稳。

  她总结,从趋势来看,“金九银十”的成交量,“高不上去,大概率还要往下走”。

  另一位二手房领域专家上官剑补充说,红盘潮过去后,新房市场对二手房的传导减弱了,再加上学区房一落千丈,房地产市场快速升温的各项条件已不复存在。

  橙柿互动·都市快报记者 陆丹

  见习记者 许晖