7月14日，杭州市人民政府网站发布《关于构建共建共享公共服务体系的专项计划（征求意见稿）》公开征求社会意见的通知。
这份意见稿中，专门指出了杭州楼市未来的几个发展方向。
杭州拟为无房家庭建设共有产权住房
政府和购房家庭按比例共享产权
从6月底开始，网上就一直流传着杭州即将颁发新的楼市调控政策，但是直至目前，这个所谓的“新政”还一直没有影子。
不过，从杭州市政府新近发布的《关于构建共建共享公共服务体系的专项计划（征求意见稿）》里，或可窥见杭州楼市接下去的走势。
在这份征求意见稿提出的新设想中，关于推进“共有产权”的相关内容，杭州不少楼市专家表示，和北京目前实施的共有产权房非常相似！
征求意见稿中写道：出台共有产权住房管理办法，推进政府与购房家庭按份共有的共有产权住房建设，重点在“九大星城”布局，重点保障符合条件的本市户籍无房家庭和本市稳定就业的非户籍无房家庭。
杭州的经济适用房，位于德泽家园小区先来了解一下共有产权住房的概念。共有产权住房是指政府提供政策支持，组织建设单位建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限制使用范围和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。不少城市都在尝试通过推广共有产权住房，从而解决中低收入群体住房问题。杭州曾经也有类似的保障性住房，经济适用房，和共有产权住房类似。2014年，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安等6座城市被确定为共有产权住房试点城市。2017年9月份，住房城乡建设部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》，支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作，鼓励两市以制度创新为核心，结合本地实际，在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面大胆探索，力争形成可复制、可推广的试点经验。自2017年以来，北京市也大力推进共有产权住房建设，明确了未来5年供应25万套共有产权住房目标。北京市住建委有关负责人表示，大力发展共有产权住房，满足无房居民家庭基本住房需求，是建立健全首都住房保障体系的重要组成部分和有力支撑。
北京对于共有产权住房申请具体要求，对于“无房”这一项，非常严格。
申请家庭成员，包括夫妻双方及未成年子女在内（单身年满30周岁），不仅要符合限购条件，而且要求在北京均一直无住房，也就是没有任何住房转让记录。其次和杭州的经济适用房一样，取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额。满5年后，可按市场价格转让所购房屋产权份额。代持机构优先购买。新购房家庭，性质仍为“共有产权”，产权份额比例不变。就在7月16日，北京市住建委牵头起草了《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知（试行）》（征求意见稿）面向社会公开征求意见。也就是，拟出新规，允许共有产权住房对外出租。
自北京推出共有产权房后，效果还是蛮明显的，近年来，北京的土拍热度和房价飞涨的势头，一定程度上都得到了遏制，明显减少了投机炒房行为。
中原地产首席分析师张大伟认为，共有产权住房针对刚需加大供给，购房者与政府共有产权，大大降低了中低收入群体购房的资金压力，满足了不少中低收入家庭的购房需求。共有产权住房从政策设置上剔除了投资属性，符合“房住不炒”要求，在购买条件、使用情况上，都符合自住为主的政策预期。
业内人士也普遍认为，随着共有产权住房在建设、分配、管理等各项政策的完善，推动共有产权住房高质量发展，其在住房保障方面，会发挥更加重要的作用。
杭州市中心老小区内
也许有机会买到“新房”
在《关于构建共建共享公共服务体系的专项计划（征求意见稿）》中，加快推进老旧小区“拆改结合”试点，和千千万万“老杭州”密切相关。
征求意见稿提到，探索共建共享的城市更新模式，适时制订出台老旧小区“拆改结合”试点指导意见，坚持发挥居民主体作用，按照自愿有偿、成熟一个实施一个的原则，在符合城市总规和相关规范的前提下，允许改造区块适当调整容积率、建筑控制高度、日照间距和绿地率及公建配比等技术标准。
最引人注意的一点，是提到了“拆改结合”增加的住宅面积可以出售，在基本建设流程中开辟老旧小区“拆改结合”的绿色通道。
红菱社区小区改造后的新大门为什么要对老旧小区进行改造？
目的就是优化城市人口居住的空间格局，让大家有房居住，还住得舒服。
其实，涉及杭州老旧小区“拆改结合”的相关文件，已经有不少。
去年年底，浙江省出台的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》，其中提到，城镇老旧小区改造分为综合整治和拆改结合两种类型，对于房屋结构存在较大安全隐患、使用功能不齐全、适修性较差的城镇老旧小区，可适用拆改结合方式。
今年3月，省发改委、省建设厅发布《关于开展2021年度未来社区创建的通知》，里面也提到了：拆改结合类主要针对存在质量安全隐患的老旧小区与建筑环境品质较好的住宅小区混杂的社区，统筹协调保留与拆建区域，宜拆则拆、宜留则留，以保留为主，实现城镇老旧小区改造与片区联动城市更新相结合。
今年5月，杭州市有关部门还提出：今年杭州老旧小区改造将会着重探索连片改造和拆改结合两种模式。其中拆改结合这一改造类型是新增的，并将寻找合适的项目开展试点。
不过，这些文件，都没有出台最终落地的细则，感觉还是属于“指导性”“大方向”的，而这次“征求意见稿”中，关于老旧小区“拆改结合”，提出了不少细节性的方向。
其中提到：要坚持发挥居民主体作用，按照自愿有偿、成熟一个实施一个的原则，制定老旧小区“拆改结合”的指导意见。实施过程中，还将开辟“绿色通道”。
这也意味着，如果小区满足一定数量的业主同意小区拆建，原则上，便可以启动原地重建。
不过，杭州的老旧小区内，动不动就是几千户的业主；而且，就算是在同一个小区内，许多单元楼的产权也非常复杂，业主们是否能统一意见？将会是最大的困难。此外，对于业主同意的具体比例，也有待确认。
就像杭州加装电梯的相关要求，就是从100%同意陆续调整为一个单元楼的2/3业主同意，再到目前的2/3业主中的3/4同意即可。
目前的相关规定，或许也会因为试点推进后再次更改。
拱墅区树园19幢的加装电梯对于众多老旧小区业主来说，此次的征求意见稿还带来了一个利好：允许改造区块适当调整容积率、建筑控制高度、日照间距和绿地率及公建配比等技术标准。
这是什么意思？
杭州的老旧小区普遍是二三十年前建的房改房，面积小、户型差，即便重建，每户面积也难有较大增加。
假如允许调整容积率，那么，理论上，原业主可通过购买补差价的方式，扩大居住面积。
这也意味着，一旦本次征求意见稿通过并正式试点推行，在杭州二手房市场中，拥有地段优势的老小区内，也有机会买到“新房”！
橙柿互动·都市快报记者岳雁
