有人说,“买房一阵子,物业一辈子”。

  的确,小区物管直接关系到业主的满意度、获得感和幸福感——9月10日起,《杭州市物业管理条例(修订草案)》开始向社会各界公开征求意见,要打通物业管理的难点、堵点。

  昨天下午,杭州市司法局在杭州市公共法律服务中心报告厅组织召开了《杭州市物业管理条例(修订草案)》立法听证会。本次听证会从前期众多报名者中,选出了10位陈述人和30位旁听席,具有广泛的代表性。

  杭州市司法局党委委员、副局长曹佃杭在听证会开始前表示,《杭州市物业管理条例》于2012年1月1日实施,2013年首次修订后,于2014年5月1日实施。随着社会经济的发展,现行条例在很多方面已经无法适应新形势,满足人民群众对小区物业管理的新需求,同时部分条款与最新颁布的《民法典》也存在不一致的地方,因此决定进行立法修订。他表示,本次修订是近些年来最受市民关注的一项立法。

  在90分钟的时间里,与会人员探讨了包括基层政府在物业管理中应当承担哪些指导、监督的职能;业主大会的相关规定能否有效提高业主大会会议的召开与表决的便利性与业主的权利保障;业委会的相关规定能否提高工作积极性并展开有效的监督以及物业费的收缴、经营性收入的管理等热点问题。

  在陈述人的陈述中,有不少人点到了关于法律责任的问题,建议“业委会成员出现违规违法行为如何担责”等问题需要在条例中予以明确和细化;此外,对于近年来屡见不鲜的高空抛物问题,也有人建议增加相关条例明确物业公司对此应提供安保管理措施。

  据了解,本次听证会的所有意见与建议,杭州市司法局将会在进行充分研究和论证后,形成听证报告,对比较集中的一些意见,还将通过适当方式反馈给社会大众。

  《杭州市物业管理条例(修订草案)》向社会公开征求意见引发广泛关注,在都市快报“民意直通车”实时互动版、官方微信等平台,总计接到了近400条相关留言。除了吐槽自家小区的物业管理之外,也有不少读者,认认真真地写下了中肯的意见与建议。

  业主少缴或拒缴物业费怎么办?

  建议纳入个人信用体系

  物业与业主之间会产生各种各样的矛盾纠纷,不少业主会以拒缴物业费以示“抗议”,甚至憋着一口气连续拒缴好多年。

  这样一来,造成的问题显而易见。一方面,物业费收缴不齐,物业公司来年的服务质量得不到保证,很可能会造成一年不如一年的“恶性循环”;另一方面,对于物业公司而言,需要通过法律途径一一追缴拖欠的物业费,相当费时费力,拖欠多了,还会给公司的正常运营带来压力。

  “现在社会信用体系建设的节奏越来越快,能不能将拖欠物业费的行为也涵盖进去?”家住江干区九堡的杨先生,提出了这样一个建议。

  杨先生所在的新江花园小区,拖欠物业费的情况相当普遍。“我住了十多年了,有和我同一批的老邻居,压根就没有缴纳过物业费。”杨先生说,“物业公司收不齐物业费,服务势必要“打折扣”,对按时缴纳的业主而言是不公平的。”

  杨先生还说,前两天抽空和物业公司的工作人员聊了聊,自家小区今年的物业费收缴率仅在70%左右;而他女儿所在的某高档小区,也有10%的物业费收不上来。

  “针对这类问题,物业公司基本没什么好办法,打官司都还要排队,有时候只好忍气吞声。”杨先生表示,“法律途径是最后的手段。想要预防类似的问题,还是需要制约在前。我建议,针对无故拖欠、拒缴物业费的行为人,未来物业公司可以通过‘城市大脑’赋能的互联平台,直接提报上传,核实后提请有关部门记入业主个人或家庭的信用记录。几百上千元的物业费,和个人信用相比,孰轻孰重,相信大家心里都有一杆秤。”

  物业干得好不好?

  建立星级考核制度动态管理

  “总感觉我们和物业的沟通都是‘无效’的,业主群里天天吵,吵得心累。”家住江干区三里新城兰苑的吴先生叹了口气说,“我就住在顶楼,发现楼顶的一块挡板松了,摇摇欲坠,就告知物业希望他们抓紧修理。结果消息发出之后却石沉大海,物业始终没有派人来修,就这样搪塞过去了。”

  吴先生在“民意直通车”实时互动版上写下了800多字的留言,希望设立物业公司的星级考评制度,进行动态管理。

  “简单来说,就是针对不同的物业公司,不同的物业费档次(物业管理水平),建立不同的起始星级。”吴先生解释说,“针对物业公司的服务,所有业主每个季度进行打分,对于物业公司的各个方面进行综合评价,若是达不到一定的比例,则会进行降级处理,下一季度做得好,可以把星级加回来。最终,下一年度开始之前,若星级属于下降状态,则返还一定比例的物业费作为‘惩罚’。若是星级下降太多,则可以上报有关部门,要求介入监督彻底整改,严重的解除物业服务合同。”

  吴先生还说,物业公司要是服务优秀,所携带的星级还可以作为招投标的加分项目:“按照这种思路做下去,在先行试点的情况下,制定出更加精细化的细则,相信可以推动杭城物业服务的整体发展。”

  业态不同但又相对独立的小区区块

  是不是可以聘请不同的物业?

  在现实生活中,频繁出现一个小区内,“同服务不同价”的情形,例如同一个小区的商品房和配套公租房,尽管物业服务相同,但物业服务费却有差异,人为地制造了隔阂,有些甚至导致小区内增设护栏等将公租房和商品房分隔而激发更大矛盾。

  为此,《杭州市物业管理条例(修订草案)》规定,住宅和商业及办公用房的物业服务费可以实行不同收费标准,但是同一物业管理区域内、共用同一配套设施设备且物业服务标准相同的,鼓励采用同一收费标准。

  但王先生有这样一个疑问:“那么,业态不同,但又属于同一个小区的不同区块,是否可以因地制宜,聘请不同的物业公司进行管理?”

  王先生是余杭仓南街道青枫墅园鹭语阁的业主,他透露青枫墅园一共有三期,每一期都是相对独立,业态也有很大的差别,但是同属于一个物业公司管理,因此也造成了很多不必要的纠纷。

  “就拿我所在的鹭语阁(二期)来说,这里300多户都属于排屋;而一期的话,大都以公寓为主。围墙相隔,其实算是两个不同的小区了。”王先生说,“但是,我们同属于一个物业公司管理,物业费也是他们的两倍,体验到的服务却都是一样的,管理、保洁、绿化都没有任何差别,这多多少少让人心理有些不平衡。”

  王先生还说,很多业主和自己一样,都希望能够更换物业公司进行升级管理,但是询问了属地街道,得到的却是否定的回答。

  “想要花钱提升物业服务却提升不了,”王先生表示,“相信这种情况,也不仅仅出现在我们小区。”