“地都卖不动了,怎么还有楼盘一抢而空?”上周末,位于宁波江北洪塘的楼盘“宝龙世家”一经加推,连夜“光盘”,且仅花了2分钟。如此“抢房”,要放在上半年的行情,倒也不足为奇;可在眼下,就不免令人有点看不懂。

  加之上周,关于“广州放开限价”“半年内限购将全面取消”等传闻满天飞,传得有鼻子有眼,还传进宁波人的朋友圈。尽管当地住建部门连夜“官宣”辟谣,但类似不实消息的流出,还是刺激到市场的嗅觉,地产股随即全线大涨。

  调控高压下的楼市,突然吹来这股“风”,似乎与眼下低迷的土地市场并不符。事实上,今年以来全国各地土拍一场接一场的爆冷,已被业界视作楼市迎来转折,进入周期性调整的明显信号。

冷热不均,市场成“谜”冷热不均,市场成“谜”

  宁波的土地市场表现同样如此。直至上半年,大鳄们还在勇攀“天花板价”,不惜重金竞相圈地,可一进入7月便极速“退烧。海曙、江北、北仑春晓等地挂牌土地连遭流拍,奉化区、杭州湾新区两个“限售”加码的热门区域,也没躲开底价成交和低溢价率的大流。

  “面粉”市场的一蹶不振,也直接冲击到“面包”市场。来自宁波市政府信息公开的数据:6月新房5949套、二手房8587套;7月新房5325套、二手房6234套;8月新房3025,二手房4719套……可见下半年来市区成交逐月递减的趋势明显,如果8月对比6月,新房和二手房的成交量双双近“腰斩”。9月全国70城的房价指数则显示,各地环比涨幅进一步缩水。

  转入下行通道后,宁波市场再现“时光盘”,让最近一直在看房并准备择机入市的宁波市民杨先生,不禁发出这样的疑问:“‘凉凉’了一阵子,难道楼市还要杀个‘回马枪’?”记者也留意到,近期走“独立行情”的楼盘还不止“宝龙世家”一个。位于江北的“姚江金茂府”,单价动辄三四万的叠墅也一口气卖了八成多;位于东部新城以东片区的“绿城柳岸晓枫”首开的去化率同样达近八成。

  “宁波眼下这一市场表现,短期看与本月底楼盘扎堆入市不无关系。”宁波本地知名业内童喆分析,从传统淡季到“金九银十”,市场有一波起伏也是意料中。他同时提到,近个把月,各地银行放款速度回升,宁波也出现了部分房贷利率下调的迹象,一定程度上也给转冷的市场吹来一丝“暖风”。

  不过,几家欢喜几家愁。同期开盘的位于海曙核心区的“城投悦江湾”以及海曙城西片区的“绿地观堂”,相比之下,开盘形势就没那么乐观,去化仅两成左右。“毕竟开一盘抢一盘,卖房子不需要任何技术含量的时期,已经到头了。”有项目销售代表对记者坦言,最近接待的购房者不再容易“跟风”,楼盘位置欠佳、价格超预期……购房者开始变得“挑剔”。

  该业内人士又补充:“首先项目定价要在购房者的预期,这样前期蓄客才不容易逃走。像‘宝龙世家’这样属限购外,单价在两万以下的项目,因为在市区本来就就已很稀缺,一波去年来没‘抢’到房子的刚需购房者,自然不会错过。”

严控之下,“稳”字当头严控之下,“稳”字当头

  不过显然,此轮调控并不想给炒房客卷土重来的机会。可不,紧随“限价放开”“限购松绑”等谣言而来的,是住建部对“房住不炒”的重申,再表坚决遏制房价上涨的决心。

  28日公布的《中共住房城乡建设部党组关于巡视整改进展情况的通报》中,住建部明确,将加大分类调控、精准施策力度。加快建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制,包括推进形成租购并举的住房制度;保持调控政策连续性稳定性,落实地方主体责任;坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制投机炒房,促进房地产市场平稳运行。

  “调控的大背景下,开盘价‘亲民’的楼盘受调控“冷空气”的冲击则相对较小。特别是进入四季度,开发商为了冲年终业绩,加速资金回笼,争取高周转,稍给个折扣多出几套房,才是王道。”持类似看法的业内有的还表示,开启一定幅度的优惠或变相降价,成为下阶段面临政策维持严控、市场预期下行,多数房企会采取的应对策略。这也意味着,房企拼品质及资金实力的时候又到了。

  不少业内同时还预计,接下去房企拿地会更加谨慎,购房者观望情绪渐浓,楼盘出价也将趋于保守。

  这一苗头,其实从近期各代销公司搜集的一线开盘情报中已能窥察一二。除“宝龙世家”,9月份开盘的“奥园誉湖湾”也凭刚需、特价等卖点顺利实现了“日光”。另据华星研策的统计显示,9月份宁波市六区平均去化率在五六成。特别是在供应量较为集中的一些区域。庄桥、奉化、杭州湾新区等热点片区,上半年还是一房难求,现今也渐露销售疲态,个别楼盘只能挂出优惠促销的旗号,实际成交的价格与前期备案均价有近2000元/平方米的落差。

  楼市调控面临长期博弈,而且上有新房限价这一无形高压线,下有前期连续拍出的地王价,日后这些高价地王能否顶住开发周期长、利润空间小、市场风险大等不利因素,看来前途未卜。