本版图片数据均来源于“阿里拍卖”本版图片数据均来源于“阿里拍卖”

  过去一年多时间,法拍房被视为杭州二手房市场的一个缩影。二手房价格涨,不限购的法拍房就火爆异常;二手房市场转冷,法拍房市场也跟着凉。

  近日,阿里拍卖发布了《9月杭州房地产市场月报》,报告中称,9月份杭州房产拍卖市场住宅成交均价为23463.88元/m2,为半年来最低,溢价率这半年来也是一路下滑。

  到了10月份,法拍房的成交又出现显著变化,成交价普遍低于评估价。钱报记者经过统计,发现成交价为评估价的8折左右,几乎占了主城、余杭、萧山法拍房近八成。

  10月法拍房成交价普遍是评估价的8折左右

  10月16日,一套位于余杭的西溪山庄香山美墅别墅成交,评估价1505万元,最后成交价1018.2万元,相当于打了6.8折;一套岸上蓝山117m2的房源,成交价为210万元,比起评估价303万元,也几乎打了6.9折。

  位于市中心的新华坊,10月12日成交的法拍房房源,为两套打通的中小户型房子,总面积157.8m2,评估价为626万元,实际成交价仅439.2万元。

  钱江新城的豪宅东方润园,10月份有两套房源进行了司法拍卖,其中一套470.23m2的房源,评估价为3311.5万元,最后成交价为2325万元;另一套316.64m2的房源则遭遇了流拍。

  位于滨江的一套温馨人家135.59m2房源,成交价395万元,是评估价的7.3折;一套铂金时代138m2房源,成交价513万元,则相当于评估价打了7.7折。

  位于丁桥的安置房阳光逸城,10月12日成交了一套约79m2的房源,评估价约182万元,实际成交价为130万元,打了7.1折。

  流拍也有所增加,像翠苑一区这样炙手可热的二手房,3.1万元/m2的起拍单价,竟然流拍了。

  成交价仍高于评估价的主要有三类房源

  目前楼市转冷,拍卖成交价高于评估价的房源已经很少。记者梳理了主城、余杭、萧山10月以来的法拍房,仅10套房源的成交价仍高于评估价,主要分为三类。

  一类是顶级豪宅。10月12日有一套位于上城区的阳光海岸14~15楼的跃层房源,面积484.87m2,评估价为3762.59万元,最后成交价达到4028万元。业内人士认为,像阳光海岸这样的顶级豪宅,具有一定的稀缺性,对应的客户群主要是金字塔尖的富裕人群。这类人群对于价格没有那么敏感,他们对于好房子更多是一种占有及资产配置的心态。比如阳光海岸在今年七夕节那天就曾经拍出过一套1.13亿元的“杭州史上最贵法拍房”。

  一类是“硬核”学区房。其实进入10月以来,一些不错的学区房,包括求是学区的曙光新村、保俶塔实验学校松木场校区学区的松溪公寓等,成交价格都已经低于评估价。但学军小学求智校区仍然让家长们趋之若鹜,10月16日有一套马塍路64.58m2的老房子,评估价516.5万元,最后成交价是516.8万元,折合单价约8万元/m2。

  还有一类是小面积、地段有独特优势的房源。如一套上城区信余里48.3m2的房子,位置靠近南宋御街,总价不高,最后成交价高出评估价17万元。

  二手房价回调幅度加大 从最高点下跌10%到18%

  去年初法拍房急速升温,随后二手房全面补涨;如今法拍房溢价率连跌半年,二手房也进入了普遍价格回调。国家统计局的数字已经显示,杭州9月二手房价环比涨幅为零,结束了连涨的行情。而统计数字比起实际市场行情往往要滞后两个月左右。

  9月底时杭州各中介门店反馈,很多板块二手房成交价比高点时普跌5%~10%,但才过了一个月,记者从不少门店了解到,跌幅在继续扩大,目前不少板块跌幅达到10%~18%。

  链家地产马市街门店的一位中介说,前两个月的时候,那些挂牌价比较低的房东,普遍是因为急售才降价的,但最近二手房成交量持续萎缩,很多房源挂出来无人问津,几乎没人看房。因此现在店里挂牌的房东都很务实,挂虚高价格的现象已经很少见。“最近刚挂出一套浙二对面的房子,75.75m2,四楼,两房朝南,挂牌价250万元,单价才3.3万元/m2;还有一套绿城兰园的房子,15楼,193m2,挂牌价仅880万元。”

  另一位中介经纪人表示,像闸弄口一带的二手房,今年最高时能卖到4万多元/m2,但最近已经回落了不少。这两天有一套闸弄口新苑73.85m2的房源,总价248万元,折合单价是33852元/m2。“房东是诚心卖的。”

  我爱我家的数据分析人员说,从门店回访的情况来看,目前各片区二手房成交均价比高点时普遍回调,10%~12%很普遍,个别小区接近两成。