近日,不少读者拨打新闻热线,咨询与“房屋租赁”有关的法律问题。本期《读者律师麻辣问答》,我们请温州晚报读者律师顾问团成员、浙江六和(温州)律师事务所副主任柯展律师,来为读者答疑解惑。

  房东隐瞒“凶宅”事实租客有权要求赔偿吗

  读者金先生提问:今年初我在杭州租了套房子,在入住几天后,听楼上邻居说这是“凶宅”,之前有人跳楼。我越想越害怕,房东为什么要隐瞒呢?我有权要求他赔偿和全款退房吗?

  律师解答:合同双方在签订合同时除了要遵守诚实信用原则,还应当尊重社会公德、公序良俗。特别是在不动产租赁或买卖这类重大交易中,房东对影响房屋交易的重要信息应当予以主动披露。

  金先生承租的房子之前有人跳楼,按照民间习俗一般都会被大众认为是“凶宅”,作为普通百姓在心理上都是很难接受自己居住的房子属于“凶宅”,可见“凶宅”这一事实是属于决定金先生是否承租的重要信息条件。现房东隐瞒与签订合同有关的重要事实,导致金先生在对承租房屋的情况产生重大误解之下签订了租房合同,根据《合同法》第54条的规定,因重大误解订立的合同,当事人一方有权请求撤销,金先生有权要求解除合同并返还租金。同时,根据《合同法》第42条的规定,当事人在订立合同过程中,故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任。由此,金先生有权主张赔偿,当然,这里的赔偿损失必须以实际发生或具有关联为前提。

  前租客遗留的物品房东可以自行处置吗

  读者陈女士提问:两年前,我把房子租给何先生一家,双方约定今年5月4日合同到期。合同到期后,我不打算和何先生续签合约,因为每次向他讨要房租都要费一番功夫。本月初,在我贴了两次告知书后,何先生一家终于搬走了。但让我没想到的是,他人走了,但却没把东西搬走,仍霸占着房子,通知他也不来。我想问一下,能不能把他的东西全部扔出去?

  律师解答:陈女士和承租人原房屋租赁的合同已经到期,双方之间租赁合同关系因期限届满依法终止,承租人履行返还租赁场所的法定义务。即便承租人单方想续租房屋,但陈女士也已经两次书面要求腾退房屋,不愿续租。可见,承租人继续占用陈女士房屋缺乏法律依据,特别是东西不搬走,事实上阻碍了陈女士对房屋的合法使用,除了腾空之外,还应当向陈女士支付占用期间的租金损失。

  其次,陈女士作为房屋所有权人如前文所述,当然可以收回自己的房子,并且处置房屋内的物品。但建议陈女士在处置物品前,最好先电话或者短信告知承租人。在处置时,找物业或者社区人员当场见证并且全程录音录像。同时,清点物品数量予以记录,再将物品放置安全的地方。如产生仓储费等其它费用,可以要求承租人承担,或者也可以向公证处申请提存公证,由此产生的费用由承租人承担。

  出租房水漏到楼下责任由谁承担

  读者方先生提问:半年前,我把房子租给了现在的租客,租给他时特别交代阳台积水时容易漏水,让他务必小心。可现在因为暴雨,水漏到了楼下。楼下邻居要求赔偿,租客要求我承担50%的赔偿责任。但是我们的租房合同上写着租赁期间发生的任何意外由乙方(即租客)负责。我想请教律师我该不该承担责任?

  律师解答:由于出租房本身质量问题以及房屋老化,出租房漏水问题日益增多,本案中,方先生和承租人显然也遇到了同样问题。根据《合同法》的规定,方先生作为出租人,在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途,承担提供符合约定租赁物的法定义务,方先生在事先已提示注意漏水问题,暴雨漏水是客观原因,并非承租人主观恶意造成。假设确定系房屋本身质量问题引发漏水,显然,方先生未能提供一个能够按合同性质正常使用的房屋,应当对漏水导致楼下邻居遭受的损失承担赔偿责任。同时,如果查证不属于房屋质量问题,系承租人使用不当等人为因素导致漏水发生的话,漏水引起的损失则应由承租人自行承担。

  出租房被法院查封租客生意会受影响吗

  读者魏先生提问:我租房子做生意,租房合同签了10年。之后,房东做生意失败,拿房子作抵押向银行贷款。现在,房东欠银行的贷款还不出,银行要告房东,法院要来封房子,请问我的租房合同受法律保护吗?

  律师解答:我国《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,魏先生承租房屋发生在房东抵押之前,银行对已出租的房屋同意抵押的,该风险由银行自行承担。同时,租赁关系针对的是房屋使用、收益的权利,而抵押权针对的是房屋的交换价值,二者并无本质冲突,换言之,魏先生继续租赁不影响银行实现抵押优先受偿权。因此,不管该房屋是否被拍卖给其他人,都不会影响魏先生租赁合同的继续履行。同时,魏先生所谓的法院来封房子是一种误解,法院在审理中对房屋进行的财产保全措施是查封,即向房管部门查封房屋登记,禁止转让,而非上门贴封条,不让开业。因此,魏先生的租赁合同不仅受法律保护,而且可以继续正常对外开门经营。

  来源:温州晚报

  记者:张银燕