先是广州的「租售同权」刷爆了全中国,随后住建部联合九部委印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(下称新政),称将多举措加快发展住房租赁市场。

  连番举措,把从来不缺话题的房地产市场再次推到风口浪尖,被称为是「租售同权」时代的来临。

  尽管目前大众对「租售同权」的认知还停留下「要不要买学区房」,但是正如房地产市场的爆发催生了一批新贵,「租售同权」的到来,也可能深刻影响金融市场,带来一批潜在的投资机会。

  那么,租售同权时代,有哪些不能错过的投资机会?

  可关注领域:房地产租赁运营

  投资方式:参与租赁运营项目 & 投资相关基金

  过去,房地产市场主要是买卖房屋,所以租赁市场一直供不应求,在北上广深这样的一线城市,想租个好房子,更是困难重重。

  而这些努力,并不能保证你一定能租到一个靠谱的房子,至于租后的服务就更别想了。如果有机构参与到租赁市场来,提供租前租后一站式服务,世界会不会美好一些?

  所以,新政「鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。」

  但是,假设你做上了房地产租赁这门生意,你会发现,当你斥巨资买入了一大批房源,斥资进行改造以及运营。可是你的回款,却要通过每个月甚至每三个月(依据当前押一付三的行业做法)一次的租金回报,问题就来了。

  而这就是投资者的机会:房地产租赁市场面临巨大的融资需求。

  链家研究院院长杨现领说,租赁是一个产业链长且复杂的行业,包括开发、运营、租后管理及金融等,国有企业和国有资本的引领和带动作用主要体现在开发和金融环节,市场化的、民营化的租赁运营机构的优势则主要体现在运营和租后管理环节。

  所以如果你是市场化的租赁运营结构,在运营和租后管理环节下下功夫,也许会有斩获。

  而投资者就轻松多了,因为脏活、累活不需要你来干,你只需要购买这些机构为了融资发行的基金,就可以坐收渔利了。

  目前,市场上已经开放了此次基金,比如歌斐资产最新推出的地产增值运营改造基金,就是针对这一块业务的产品。

  可投资领域:房地产信托投资基金( REITs

  投资方式:直接购买房地产信托投资基金

  在新规里,还出现了一个不明觉厉的词语,那就是REITs。

  事实上,REITs就是房地产信托投资基金,它是房地产证券化的重要手段,把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

  以住房租赁收入为基础资产的类REITs,也成为了上述多种被鼓励融资模式中,最被看好的业务。

  因为 REITs 使得很多个人的资金聚集到机构,机构去做房地产投资组合,这样分散了房地产投资的风险,而购买了 REITs 的人就拥有了项目的股权,股权可以分红也可以转让,到期有升值。

  哪里的REITs更值得投资?纵观欧美和亚太的REITs市场,无论从短期还是长期来看,特殊型房产REITs是表现最好的,这种基金跟一般REITs有所不同,他们自己拥有电影院、高尔夫球场等特殊产业,也会借钱给这些产业的项目方。

  在美国与亚太市场上,特殊型房产 REITs 实现 的年化收益率 均高于 12% ,远高于平均水平( 6% 以下甚至更低)。其次是工业房产 REITs 年化收益率 均高于 6%

  REITs的收益这么好,去哪里可以买到?

  目前国内的纯正REITs产品相对较少,所以只能提前关注,或者通过投资海外REITs。

  比如,购买国内相关的QDII基金(在一国境内设立,从事境外证券市场的股票、债券等证券投资基金。)优点就是无需换汇,人民币可以直接购买,门槛低也很低,从10到1000元起投,缺点是管理费用太高。

  你也可以像买卖股票一样操作。美股市场上大概有200多个REITs,其中20个被纳入了标普500指数,可以自己选择。如果想简单粗暴,可以买REITs ETF——可以看做是很多REITs产品的打包,同时持有上百个房地产项目。

  可关注领域: PPP+REITs

  投资方式:参与公租房、廉租房等项目 & 购买相关基金

  和商业化租赁项目相比,当下受到政策支持的,以廉租房、公租房为方向的PPP证券化项目机会更被机构人士所期待。

  PPP(Public-Private Partnership)项目就是政府和社会资本合作的项目,是公共基础设施中的一种项目运作模式,鼓励民营资本与政府进行合作,参与公共基础设施的建设。这个概念由财政部在2014年底提出。

  PPP项目中有相当一部分属于市政基础设施项目,以及保障房、养老地产等地产类民生工程项目。目前来看,由于部分PPP证券化项目有可能与REITs模式合作,所以可能REITs会有更大层面的制度红利被释放。

  但是,作为一家有志于投资租赁地产的企业,你可以有意识寻找政府开放合作的房地产项目。

  而对于投资者来说,由于PPP的概念是2014年底提出来的,一般的建设期是两年到三年,试运营期是半年到一年,所以,当前市面上并没有相关基金开放,预计在2017年下半年应该就有第一批PPP的REITs会开放。

  【关于诺亚】

  诺亚控股有限公司(NOAH. NYSE)起源于2003年,2010年11月10日成功登陆美国纽约证券交易所,是中国内地首家上市的独立财富管理机构,独立财富管理行业领军者。

  公司定位于新一代综合金融服务提供商,目前,形成资产管理、财富管理、全球开放的产品平台、互联网金融四条业务主线,覆盖家族财富管理、高端财富管理、海外财富管理、保险经纪、高端教育等业务领域,综合金融服务集团架构成型,总体上具备为中国高净值人士实现全球化、全面资产配置服务的能力。

  截至2017年3月31日,诺亚财富已在上海、北京、广州、深圳、温州、杭州、重庆、成都、西安、青岛等74个城市设有199分支机构,为接近15万名高净值人士提供综合金融服务。

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