“下半年的写字楼市场会如何”?“投资者如何选择投资商业地产”?“如何看待物业在商业地产中的地位”?……8月10日下午,定义城市新标准·2017青岛海航万邦中心·商业地产运营展望沙龙如约而至,此次活动邀请岛城四位行业嘉宾现场“论道”,为广大网友答疑解惑,为投资者理清方向,为商业地产运营提供建议。

 

  调控下商业地产迎“春天”

  从2016年下半年开始,房地产市场尤其是住宅市场迎来爆发期,青岛住宅市场也是热的发烫。但是,随着调控政策的出台,住宅市场逐渐冷静下来,而商业地产的发展一直稳步推进。尤其是“限购”政策下,商业地产的价值感逐渐显现。

  “商办地产现在和住宅相比来说应该是性价比比较高的。”青岛市工商联房地产行业联盟副秘书长龙江表示,住宅市场的热度过后,商办地产将迎来契机。他表示,一方面青岛拥有全省最好的写字楼,其物业升值和物业价值吸引众多国内外大机构进驻;另一方面,商办住房将有希望跟落户挂钩。他是看好商办地产下半场。

  青岛生产力学会常务副会长兼秘书长冯显泉表示,住宅市场的严厉调控一定意义上会挤压市场向其他方向流转。青岛作为一个旅游港口城市,商办地产水平较高,趁这个时机,商办住宅下半场将会和之前不温不火要形成一个鲜明对比,他表示或会迎来新的春天。

  “如果倒退三年我会推荐大家买商铺。”戴德梁行山东区总经理张春雨表示,受电商的冲击,现在出现一些商铺租不出去情况。而写字楼市场今年也出现一些新的情况,自持或整售已经成为区域,北京、上海甚至出现买不到写字楼产品的情况。从青岛来看,写字楼市场租金和售价整体并不高,并且出现部分写字楼老化、陈旧、物业管理跟不上等问题,但对于一些新建大业主持有的写字楼来说,硬件设施很好,尽管租金可能较高吗,但是是一个比较好的投资方向。

  写字楼市场如何当然还需要置身其中的人最能了解。此次活动邀请青岛海航万邦中心相关负责人马滟州,他表示,青岛本身作为一个文化旅游和港口城市,有很多或者吸引很多全国乃至全世界都知名的生产和加工类企业。

  “住宅涨幅非常明显,但是商办市场售价和租金涨幅并不明显,作为一个同等地产行业的分类产品的价值洼地,一定需要回补的。”马艳州表示,海航万邦中心目前也是从规划之初就一直致力于打造青岛地标性的城市综合体,除有顶级的写字楼、商业办公室、企业总部基地的概念,依托现在蓝色楼宇经济这个主题,目前也成功引入普华永道、德意志银行、新加坡信贷银行、日本游船、韩国产业银行等等诸多的世界500强企业的进驻。

 

  物业服务和聚集效应很重要

  谈到当前市场下青岛写字楼市场如何应对机遇的问题,各位大咖也各自表达了自己的观点。龙江表示,青岛一些写字楼的格局比较小,导致对写字楼形象有很大影响,但是,也有一些比较好的案例,在硬件设施和物业管理上非常到位,有了一定的美誉度,吸引世界500强的企业落户。另外,写字楼市场对于城市配套有很多要求,聚集效应下才能取得好的效果。

  而张春雨表示,一些写字楼出租率下降和租金下降是自身原因造成,没有挖掘自身的价格,在销售过程中对于持有、出租和整售没有确切定位,租客筛选也不合理,另外,加上软硬件设施跟不上,导致产品销售情况不乐观。

  “作为甲级写字楼这种物业产品的保值增值,很重要的一点就是业权的统一。”青岛海航万邦中心的马艳州表示,现在一线城市,到部分二三线城市,业权统一的甲级写字楼所占比率依次递减,在青岛以前几乎没有自持的写字楼。他还强调,物业管理的最终目的是产品的保值和增值。像海航万邦中心就是大部分都是自持,并且委托世界知名的物业管理公司进行管理,给客户以幸福感。

  未来租金上涨可能性较大

  此次活动搜狐焦点全程直播,有很多网友留言,现场嘉宾也参与了与网友的互动,大家最关心的也是最敏感的话题就是商办物业的空置率与租金的关系。

  “其实租金和空置率肯定是反向相关。”张春雨表示,青岛现在整体空置率大概为17.7%,整体来看,香港中路和崂山片区空置率低于这个数值,城阳、西海岸空置率会略高。未来三年到五年,青岛写字楼供应量还会很大,空置率会上升,逼迫开发商降租金,但是不会大幅度下降。“比如以10年这个时间来看,租金还会上涨。”张春雨表示,新旧交替、优胜劣汰,好的产品出现会带动整个市场向上发展。

  据了解,现在青岛已经形成香港中路、崂山金家岭以及市北CBD三个热点商办区域,三个区域目前空置率和租金相对合理。

  海航万邦中心是如何处理空置率和租金的关系呢?马艳州表示,无论租金还是售价都是有市场决定,定价也要符合市场规律。青岛目前甲级写字楼租金水平和售价相对较低。在投资时除了考虑物业本身升值之外,租金比例也是比较低。

  “我们在筛选客户时会根据租赁的面积、租约长短、付款方式等区别对待,保障项目后期运营稳定性的同时,保障租金收益。”

  另外,马艳州表示,项目定位要做好,针对不同客户群体有不同的招商概念,“就像买股票一样,有长期的一定比例,然后有短期的买入。”他表示,未来青岛写字楼市场租金,应该有一个波动上扬的趋势。

  水火无情,他还提醒投资者,投资写字楼最重要的就是要重视消防,确保安全。

  作为山东省内青岛市惟一一家通过世界物管体系BOMA三项卓越认证高端城市综合体项目,也许享有更多话语权。其业态涵盖51层5A甲级写字楼、佰御都·国际公馆海景公寓、国际风尚商业购物中心。以国际领先物业配套标准服务半岛区域经济发展为目标的大型城市综合体项目,引进豪车阿斯顿马丁、引进的世界500强企业包括美国普华永道、德意志银行、华为控股、新加坡星展银行、日本兴亚财产保险、意大利圣保罗联合银行、韩国产业银行、上海通用汽车等以及行业领军企业德恒律师事务所等,成功获得青岛市高端写字楼行业定价权,初步完成打造市南区世界级企业总部经济基地的战略目标,为打造青岛市总部经济基地做出重要贡献。据世界五大行之一的戴德梁行最新资料评估显示,该项目市场价值已经高达48亿元。

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